令和6年1月15日　提出 藤枝 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -12 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市水守３丁目６番１４ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度地区 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る区画整理済みの住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 西焼津 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺にスーパーや飲食店が見 られる区画整理済みの住宅地 域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 西焼津駅北方 3.6km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅・アパートを中心とした住宅地域であり、区画整理済みで利便性に恵まれているため、需要 は比較的多く、地価の強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 １階から２階程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地域一円。需要者は市内及び静岡市への通勤者等の３０～４０代のサラリーマンを中心と した第一次取得者層が大半を占める。区画整理済みの住宅地域で、利便性や居住環境に恵まれているため、価格帯が市 街地のマンションと競合するものの需要は堅調である。土地は９００万～１４００万円を中心に、新築戸建ては２５０ ０万円程度となっており、画地規模は多様で、その価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積及び周囲の状況等から経済合理的な共同住宅によ る賃貸経営が困難なため、試算しなかった。当該地域は、戸建住宅を中心とした地域で、自用目的での取引が多く、ま た取引事例は、類似地域において信頼性を有する事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際しては、比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,600 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [131.6] [100.0] 100 62,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は 持ち直しつつあり、需要は比較的堅調である 。 居住環境及び生活利便性に恵まれており、需 要は比較的堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％