令和6年1月10日　提出 藤枝 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -8 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市田沼３丁目４６４番１外 ｢田沼３－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が見られる住 宅地域 東4.8m市道 水道、ガス 藤枝 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅南西方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に比較的近く、商業施設も多く利便性が高く、需要は底堅い。今後も現状のまま推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域のＪＲ沿線に近い住宅地域である。需要層は藤枝市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者 である。街路の幅員、系統及び画地の配置状態がやや劣る地域だが、商業施設などへの接近性が良好で、生活利便性が 高いため共同住宅も散見され、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１２００万円～１５００万 円、新築戸建住宅で２５００万円～３０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心に共同住宅も介在する住宅地域に存するが、画地規模などから、市場性のある収益想定が困難 であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視され、市場での成約価格を指標に 価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地の価格との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,600 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [102.0] 100 83,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性が高く、居住環境が優れる藤枝駅周辺 の宅地の需要は高く、価格水準は横ばいない しは微増の状況である。 利便性が良好で需要は底堅い住宅利域である 。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％