別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
掛川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
掛川 5-2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.
鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 掛川市中央２丁目５番９
 ②地積
　(㎡)		 356  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 事務所

ＲＣ4		 中小規模の店舗、事
務所が見られる路線
商業地域		 南15m市道 水道、下水 掛川

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 掛川駅西方

650m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、金融機関等が集積する路線商業地域で利用状況は安定している。ＪＲ掛川駅北口市街地を東西に
横断する主要幹線道路で需要は底堅い状況が続いている。当面地価は安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧掛川市の商業地域のほか、袋井市、磐田市の路線商業地域一円。需要者は地元資本の法人又は個人事業
者等から全国展開の大手法人まで多様である。コロナ禍の収束後は商況は回復傾向にあり、商業地の収益性見通しは改
善し持ち直している。需要の中心となる価格帯は画地規模、利用方法も多様であり、個別の取引の開差が大きく中庸化
は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層利用が主の幹線市道沿い地域で、駐車場も含めた土地に対する賃料収入は元本に見合う水準に無く、収益価格は低
位に試算された。商業取引は少ないが、路線商業地を中心に代替競争関係を有する取引事例を選択し得たことから、実
証的な価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討結
果を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　磐田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,000 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.6]		 [100.0]
100		 110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内路線商業地域は飲食等需要の回復から商
況は安定しつつあり、ＪＲ駅前周辺の既成商
業地はホテル等が回復し持ち直している。


店舗、事務所等の集積度は高く、市内での立
地条件は比較優位にあることから利用状況は
安定し、テナントは回復傾向で横這いに推移
した。

代替競争力は普通で個別的要因に変動はない
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.8
交通・接近　　　  -3.4
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 掛川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６１７

-36		 掛川市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北6m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
b Ｋ０６１６

-34		 掛川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
北6.5m、
二方路
（都） 商業

(100,400)
c Ｋ０６０４

-55		 掛川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d Ｋ０６０４

-23		 磐田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東20m県道、
南16m、角地
商業

(100,400)
e Ｋ０６０２

-9		 磐田市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
東6m、二方路
商業
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,487  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
108,487 		 100
[  90.3]
120,141 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
120,000 
b (　           ) 
80,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.9]
76,677 		 100
[  72.6]
105,616 
106,000 
c (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
85,000 		 100
[  80.0]
106,250 
106,000 
d (　           ) 
122,935  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
111,759 		 100
[ 102.0]
109,568 
110,000 
e (　     96,011) 
160,018  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
161,140 		 100
[ 108.6]
148,379 
148,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.8 交通・接近　  +0.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  +3.8 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



掛川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,110,158 
2,820,039 
10,290,119 
9,326,400 
963,719 		 （　0.9741）
938,759 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     19,158,347 円　　　　（　     53,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
掛川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 Ｓ3 690.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   356 ㎡     14.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２、３階事務所フロア貸し ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
85.0 
195.50 
2,430 
475,065 		 6.0  2,850,390 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
1,650 
341,550 		 3.0  1,024,650 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
1,650 
341,550 		 3.0  1,024,650 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
690.00 
88.3 
609.50 

1,158,165 		 4,899,690 
0 
⑨年額支払賃料      1,158,165 円　×　12ヶ月　＝　      13,897,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     609.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,897,980 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       833,879 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,064,101 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,899,690 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,057 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,110,158 円　　　　（　        36,826 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６１１
　　　　-8		 1,924  
(   1,920) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
2,390 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,430 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｋ０６０８
　　　　-7		 2,474  
(   2,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
2,476 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
掛川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 670,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 416,939 円  　　　       13,897,980　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      326,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,139,000 円  　　　　    134,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,820,039 円　（　　　　　　         7,921 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,326,400 円  
（　　　　　        26,198 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,110,158 円      
②総費用 2,820,039 円      
③純収益　①－② 10,290,119 円      
④建物等に帰属する純収益 9,326,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 963,719 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 938,759 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,158,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 掛川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　掛川市中央二丁目５番９
 0805000159753-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
掛川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
掛川 5-2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅博   TEL.
鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 掛川市中央２丁目５番９
 ②地積
　(㎡)		 356  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 事務所

ＲＣ4		 中小規模の店舗、事
務所が見られる路線
商業地域		 南15m市道 水道、下水 掛川

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 最寄り駅と市役所を結ぶ道路
沿いの商業地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 掛川駅西方

650m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因はなく店舗・事務所等の集積度が高い路線商業地域としての環境が維持されるものと思料する。
地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には横這い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は掛川市及びその周辺都市の路線商業地域一円。市場参加者は地元の個人事業者や中小法人が中心である。
郊外型大規模店や周辺都市への顧客流出が顕著だが、近場での気軽な買物や飲食を目的とする一部の地元需要者層に支
えられ一定の繁華性は維持されており、地価動向はほぼ横ばいで推移している。不動産取引自体が少なく、道路事情や
繁華性、画地規模等の違いによる価格のばらつきが大きいため需要の中心となる価格帯はみられない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性を重視する商業地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格の精度は高い。一方収益性の検証のため店舗事
務所の建築を想定し収益価格を試算したが、当市は土地の高度利用が進捗しておらず、想定建物は容積率未消化の低利
用建物となるため比準価格に比して低位に求められた。したがって本件では市場性を反映した比準価格をもって、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　磐田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,000 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.6]		 [100.0]
100		 110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の終息に向けた動きが強まる中で、
飲食・宿泊関連への支出は増加傾向にある。



車輌交通量は多いが魅力ある店舗がなく新型
コロナウイルス感染症の影響もあり不動産市
況はやや弱含み傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.8
交通・接近　　　  -3.4
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 掛川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６０４

-55		 掛川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
b Ｋ０６１１

-7		 掛川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m市道、
南東12m、
角地
（都） 工業

(70,200)
c Ｋ０６１６

-34		 掛川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
北6.5m、
二方路
（都） 商業

(100,400)
d Ｋ０６１７

-36		 掛川市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北6m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
85,000 		 100
[  80.0]
106,250 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
73,472  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
70,646 		 100
[  64.0]
110,384 
110,000 
c (　           ) 
80,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.9]
76,677 		 100
[  69.7]
110,010 
110,000 
d (　           ) 
108,487  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
108,487 		 100
[  92.2]
117,665 
118,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.8 交通・接近　  +0.9 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



掛川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,043,670 
2,817,928 
10,225,742 
9,326,400 
899,342 		 （　0.9741）
876,049 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     17,878,551 円　　　　（　     50,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
掛川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 Ｓ3 690.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   356 ㎡     14.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２・３階は事務所を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 賃貸ビルのレンタブル比を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
85.0 
195.50 
2,400 
469,200 		 6.0  2,815,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
1,650 
341,550 		 3.0  1,024,650 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
1,650 
341,550 		 3.0  1,024,650 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
690.00 
88.3 
609.50 

1,152,300 		 4,864,500 
0 
⑨年額支払賃料      1,152,300 円　×　12ヶ月　＝　      13,827,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     609.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,827,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       829,656 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,997,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,864,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,726 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,043,670 円　　　　（　        36,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６０８
　　　　-1		 2,494  
(   2,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,375 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｋ０６０８
　　　　-7		 2,474  
(   2,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,454 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
掛川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 670,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 414,828 円  　　　       13,827,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      326,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,139,000 円  　　　　    134,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,817,928 円　（　　　　　　         7,916 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,326,400 円  
（　　　　　        26,198 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,043,670 円      
②総費用 2,817,928 円      
③純収益　①－② 10,225,742 円      
④建物等に帰属する純収益 9,326,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 899,342 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 876,049 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,461 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,878,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 掛川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　掛川市中央二丁目５番９
 0805000159753-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考