別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
焼津 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
焼津 5-3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 焼津市西小川３丁目１番３
 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の小売店舗
等が多い路線商業地
域		 南東16m市道 水道、ガス、下水 焼津

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小売店舗が多い幹線道路沿い
の商業地		 街

路		 １６ｍ　市道 交通

施設		 ＪＲ焼津駅南西方

1.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別な変動はなく、当面は現状を維持すると予想する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は志太地域の商業地域一円である。需要層は志太地域内に地縁性のある地元事業者が中心となるが、規模、
総額が大きい場合は全国規模の法人も含まれる。郊外型の著名な全国チェーン店が多く、大手スーパーの田子重も所在
するなど繁華性が良好な路線商業地であり、需要は堅く、地価水準も下落から微増に転じた。需要の中心となる価格帯
は、標準地程度の規模で１２００万円～１５００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用目的の取引が主であるが、賃貸需要もあり収益性が考慮される。しかし、取引にあたっては、市場で成
立した価格を指標に形成された価格水準が重視され、収益性のみに着目した取引は少ない。よって、取引事例から検討
した実証的な比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、焼津市内路線商業地の価
格水準を広域的に勘案し、単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　焼津 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,800 円／㎡		 [ 98.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.8]		 [100.0]
100		 71,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 焼津市南部では大規模な区画整理事業が進行
しており、その付近の幹線道路沿商業地の需
要は底堅い。


付近に核となる商業施設もあり、小規模商業
地としての立地性は高い。



個別的要因に変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 焼津 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-310		 焼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-329		 焼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-332		 焼津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-359		 焼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東17m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-1431		 焼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東17m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,456  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
70,890 		 100
[ 105.0]
67,514 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,500 
b (　           ) 
72,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
76,725 		 100
[ 101.9]
75,294 
75,300 
c (　           ) 
107,424  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
107,424 		 100
[  95.0]
113,078 
113,000 
d (　           ) 
50,785  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,633 		 100
[  80.0]
63,291 
63,300 
e (　           ) 
67,711  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,846 		 100
[  95.0]
71,417 
71,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,500 円／㎡]  



焼津 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,671,458 
1,225,655 
4,445,803 
4,175,340 
270,463 		 （　0.9496）
256,832 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,350,667 円　　　　（　     27,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
焼津 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   194 ㎡     10.4 m x   18.7 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～３階住宅ファミリータイプで専有面積約５３㎡で各階２戸。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
2,030 
203,000 		 6.0  1,218,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
1,350 
143,438 		 2.0  286,876 
1.0  143,438 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
83.3 
312.50 

489,876 		 1,791,752 
286,876 
⑨年額支払賃料        489,876 円　×　12ヶ月　＝　       5,878,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     312.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて補填  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,878,512 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       293,926 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,584,586 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,791,752 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,022 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          286,876 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          69,850 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,671,458 円　　　　（　        29,234 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-306		 2,151  
(   2,101) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,955 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,030 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-308		 2,159  
(   2,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,181 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
焼津 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 303,000 円  　　　　     60,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 176,355 円  　　　        5,878,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      515,100 円  　　　　     60,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,600 円  　　　　     60,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,600 円  　　　　     60,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,225,655 円　（　　　　　　         6,318 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,175,340 円  
（　　　　　        21,522 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,671,458 円      
②総費用 1,225,655 円      
③純収益　①－② 4,445,803 円      
④建物等に帰属する純収益 4,175,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 270,463 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 256,832 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,324 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,350,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 焼津 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　焼津市西小川三丁目１番３
 0810000232917-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
焼津 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
焼津 5-3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 71,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 焼津市西小川３丁目１番３
 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の小売店舗
等が多い路線商業地
域		 南東16m市道 水道、ガス、下水 焼津

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 いちょう通り沿いの商業地域 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ焼津駅南西方

1.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が集積した路線商業地域で特段の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。市の中心的な商
業地域であり、地価水準は若干強含みの状態で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の主に幹線道路沿いの商業地域。需要者は地元で店舗等を展開する事業者から、チェーン店を広
域展開する大手法人まで多様である。市の中心的な商業地域で集客力のある店舗も多く、周辺の商業地、住宅地の取引
水準から値頃感も窺えるため、地価水準は若干強含み傾向で推移している。画地規模、利用方法も多様であり、取引価
格の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの路線商業地域であるが、土地価格、建築費を反映した賃料収入が困難な賃貸市場であるため収益価格は
低位に試算された。商業地事例の絶対数は少ないが、同一街路を含む市内商業地域に存する４取引事例を選択し比準を
行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとど
め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　焼津 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,800 円／㎡		 [ 98.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.8]		 [100.0]
100		 71,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大規模な区画整理が落ち着きつつあり、整備
された路線商業地では地価の回復傾向も窺え
る。商業地需要は個別的要因による格差が拡
大している。

幹線道路沿いの路線商業地域で繁華性も維持
されており、立地環境も良好で需要は底堅い
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 焼津 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-331		 焼津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-411		 焼津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
北4m、角地
商業

(100,400)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-1319		 焼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14.9m市
道、中間画地
商業

(90,400)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-1431		 焼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東17m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
65,539 		 100
[  91.2]
71,863 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,900 
b (　           ) 
51,419  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
48,383 		 100
[  65.1]
74,321 
74,300 
c (　           ) 
59,453  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 110.0]
56,153 		 100
[  80.3]
69,929 
69,900 
d (　           ) 
67,711  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,846 		 100
[  95.0]
71,417 
71,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,600 円／㎡]  



焼津 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,690,501 
1,226,240 
4,464,261 
4,175,340 
288,921 		 （　0.9496）
274,359 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,715,813 円　　　　（　     29,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
焼津 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   194 ㎡     10.4 m x   18.7 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２、３階住宅ファミリータイプ、専有面積約５３㎡各階２戸 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
2,025 
202,500 		 6.0  1,215,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
125.00 
85.0 
106.25 
1,360 
144,500 		 2.0  289,000 
1.0  144,500 

 3～ 3		 共同住宅
125.00 
85.0 
106.25 
1,360 
144,500 		 2.0  289,000 
1.0  144,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
83.3 
312.50 

491,500 		 1,793,000 
289,000 
⑨年額支払賃料        491,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,898,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     312.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保され計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,898,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       294,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,603,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,793,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,034 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          289,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          70,367 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,690,501 円　　　　（　        29,332 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-1307		 2,428  
(   2,370) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,698 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,035 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,025 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-1405		 1,727  
(   1,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
1,915 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
焼津 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 303,000 円  　　　　     60,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 176,940 円  　　　        5,898,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      515,100 円  　　　　     60,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,600 円  　　　　     60,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,600 円  　　　　     60,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,226,240 円　（　　　　　　         6,321 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,175,340 円  
（　　　　　        21,522 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,690,501 円      
②総費用 1,226,240 円      
③純収益　①－② 4,464,261 円      
④建物等に帰属する純収益 4,175,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 288,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 274,359 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,414 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,715,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 焼津 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　焼津市西小川三丁目１番３
 0810000232917-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考