令和6年1月11日　提出 焼津 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -16 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 51,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市中新田字大樋北１４２番７ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に店舗 等も見られる郊外の 住宅地域 南5m私道 水道、ガス 西焼津 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 西焼津駅 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の整備された住宅地域であり今後も安定した住環境が維持されるものと予測する。日用品店舗に 近く生活利便性が確保されているため、地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に焼津市を中心に藤枝市の住宅地域を含む圏域。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、利便 性も良く周辺市町から転入も多少は見られる。市街化調整区域に存するが、近傍には日用品店舗も見られる等生活利便 性が確保された住宅地域で需給は堅調であるため、地価水準は概ね安定した状態で推移している。土地は総額で７００ 万円～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，３００万円～２，６００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も若干見られるが、画地規模、公法上の規制等から経済合理性に合致した収益物件の想 定は困難であるため収益還元法は適用しなかった。住環境を重視した自用目的の土地取引が主体の地域であり、代替競 争関係を有する５取引事例を選択し求めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,900 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [105.0] 100 [ 78.0] [104.0] 100 51,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高や円安等による影響はあるものの、個 人消費、企業活動は堅調である。当市の土地 需要は津波、災害リスクを反映し二極化が拡 大している。 市街化調整区域の整備された住宅地域で特段 の変動要因はない。生活利便性が確保された 住宅地域であるため土地需要は安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％