令和6年1月15日　提出 焼津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -12 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市大栄町１丁目６番１２外 ｢大栄町１－６－１０｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 焼津 610m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 焼津駅西方の戸建住宅が多い 、ほぼ熟成した住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ焼津駅西方 610m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、閑静な居住環境は維持されるものと予測する。ＪＲ西焼津駅周辺での新興の住宅地 に需要が向いており、ＪＲ焼津駅周辺の住宅地の需要は弱く、地価は当分弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地一円。需要者は、焼津市を中心に一部静岡市を含む隣接市の１次取得者層である。しか し、近年は隣接市等市外からの転入も減少し、地縁選好性に基づく需要が主体となっている。年間を通じ取引は少ない が、駅に近く、利便性は良好で値頃感もあり、一定の需要は認められる。土地は１８０㎡程度で１，０００万円程度、 新築戸建は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、共同住宅を想定することは困難であり、収益価格は求めなかった。取引価格を指標として価格が決 定されることから、周辺住宅地の取引事例を中心に求めた比準価格を採用して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとお り決定した。なお、当該価格は代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,100 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [102.7] [101.0] 100 61,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均を下回る有効求人倍率で、雇用状勢は 改善されない中、土地需要は内陸部では概ね 堅調な反面、沿岸部では低調。 年間を通じ取引は少ないが、根強い需要もあ り、地価の下落幅は若干縮小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％