令和6年1月15日　提出 焼津 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -11 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 79,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市小屋敷字早稲田１９３番１ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 住宅、アパート、医 院等が混在する住宅 地域 北6m市道 水道、ガス 西焼津 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ西焼津駅の北東側の軌道 近くの住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ西焼津駅北東方 450m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ軌道近くの住宅地域であるが、特に難はない。今後も安定した住環境が維持されるものと予測する。周辺で は小規模な宅地分譲も散見され、根強い需要が見込まれる。地価は、今後安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地一円。需要者は市内に居住する１次取得者層を中心とし、他市町からの転入もみられる 。人気のあるＪＲ西焼津駅徒歩圏内に位置するが、県道とＪＲ東海道本線に囲まれ、車輌等の出入りにはやや難がある が、根強い需要がある。土地は１，５００万円程度、新築戸建は３，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、画地規模が小さく、安定的かつ継続的な賃貸物件の想定が困難であるた め収益還元法は適用しなかった。住環境を重視した自用目的の土地取引が主体の地域であり、最寄駅をＪＲ西焼津駅と する複数の取引事例を収集して求めた比準価格は市場性を反映した実証的な価格が得られたものと判断される。よって 、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,100 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [ 77.9] [100.0] 100 79,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均を下回る有効求人倍率で、雇用状勢は 改善されない中、土地需要は内陸部では概ね 堅調な反面、沿岸部では低調。 ＪＲ西焼津駅徒歩圏内にあり、根強い需要で 下落から横ばいとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％