令和6年1月15日　提出 磐田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 9-2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.

鑑定評価額 69,700,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市上大之郷字甲福１１１番１外 ②地積 　(㎡) 2,992   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 倉庫 Ｓ2 大工場のほか中小工 場、住宅も見られる 工業地域 北9.5m市道 水道、ガス、下水 磐田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   300 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 磐田駅南方の市街地近郊の工 業地域 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 磐田駅南方 2.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性に優れた市街地近郊の工業地域であり、今後とも安定した需要が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね静岡県西部の工業地域。県内外の法人が需要の中心である。近隣地域は磐田駅南方、市街地近郊に立 地し利便性に優れることから、需要は比較的堅調である。規模等による差が大きく、取引の中心となる価格帯の把握は 困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は磐田市市街地近郊の工業地域である。標準地の周辺では自用の工場が多く、賃貸事例がほとんど 無く、工場の賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、信頼性 のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [120.9] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業を中心とした静岡県西部の経済は、原 材料費の高騰や人手不足に不安を抱えながら も、持ち直している。 市街地近郊の工場地域であり、利便性に優れ 需給関係は比較的安定している。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％