鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
磐田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

磐田 5-3

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　鈴木　雅博

TEL.

鑑定評価額

20,700,000 円

１㎡当たりの価格

62,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	磐田市中泉字川東１３６３番１８外				②地積　(㎡)	347 ( 18)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗、住宅等が混在する近隣商業地域	南10.2m県道	水道、ガス、下水	磐田 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

繁華性の低い商業地域

街

路

１０．２ｍ県道

交通

施設

磐田駅西方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

格別の変動要因はなく店舗等の集積度が低い商業地域としての特性を維持するものと思料する。地価は今後の景
気動向にもよるが、基本的には概ね横這い傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は磐田市及びその周辺都市の普通商業地域一円。市場参加者は地元の個人事業者や中小法人が中心である。
人通りは少なく、郊外大規模店へ顧客が流出し、経営者の高齢化による廃業も見られる。地方の普通商業地域を取り巻
く環境は全体的に厳しいものの、背後の住宅地との価格差も小さくなっている。不動産取引自体が少なく、道路事情や
画地規模等の違いによる価格のバラツキもあるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性を重視する商業地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格の精度は高い。一方収益性の検証のため店舗事
務所の建築を想定し収益価格を試算したが、当市は土地の高度利用が進捗しておらず、想定建物は容積率未消化の低利
用建物となるため比準価格に比して低位に求められた。したがって本件では市場性を反映した比準価格をもって、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の終息に向けた動きが強まる中で、
飲食・宿泊関連への支出は増加傾向にある。

以前からシャッター街化し買い物客はほとん
どみられないが、住宅が増加している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

磐田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０６０３ -28	磐田市		更地	（　）	不整形	西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｋ０６１１ -13	磐田市		更地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｋ０６１１ -70	磐田市		建付地	（　）	台形	西8m県道、南6m、東5m、三方路		準工 (70,200)
d	Ｋ０６１１ -74	磐田市		建付地	（　）	袋地等	東15m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	60,499	100 [ 92.1]	65,688	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,700
b	(　 ) 60,003	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,943	100 [ 106.4]	56,337		56,300
c	(　 ) 38,511	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 79.8]	60,324	100 [ 95.7]	63,034		63,000
d	(　 ) 43,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	53,906	100 [ 117.7]	45,799		45,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,900 円／㎡]

磐田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,036,091	1,203,660	4,832,431	4,322,160	510,271	（　0.9741） 497,055	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,143,980 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

磐田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	329 ㎡	12.0 m x 28.0 m	前面道路：県道　 10.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は共同住宅を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	2,030	324,800	6.0	1,948,800
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	160.00	100.0	160.00	1,320	211,200	2.0	422,400
							0.0	0
～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		536,000		2,371,200
								0

⑨年額支払賃料	536,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,432,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,432,000 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 418,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,013,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,371,200 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,171 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,036,091 円　　　　（　 18,347 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０６０３　　　　-1	2,093 ( 2,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,059	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 2,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０６０３　　　　-7	1,716 ( 1,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,024
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

磐田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	310,500 円	62,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	192,960 円	6,432,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 527,800 円	62,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,203,660 円　（　　　　　　 3,659 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,100,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,322,160 円（　　　　　 13,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,036,091 円
②総費用	1,203,660 円
③純収益　①－②	4,832,431 円
④建物等に帰属する純収益	4,322,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	510,271 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	497,055 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,143,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

磐田 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	磐田市中泉字川東１３６３番１８	0828000220639-0000
2	磐田市中泉字川東１３６３番１９	0828000220640-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
磐田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

磐田 5-3

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　小泉　喜洋

TEL.

鑑定評価額

20,700,000 円

１㎡当たりの価格

62,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	磐田市中泉字川東１３６３番１８外				②地積　(㎡)	347 ( 18)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗、住宅等が混在する近隣商業地域	南10.2m県道	水道、ガス、下水	磐田 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ磐田駅西側の既成商店街

街

路

１０．２ｍ県道

交通

施設

ＪＲ磐田駅西方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

磐田駅北口近くの既成商業地域で閉鎖店舗も見られ、商況は衰退傾向にある。良好な利便性から住宅地需要が混
在し、最近では一定水準の取引がみられ、地域の地価水準は当面横這い傾向での推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は磐田市の商業地域及び周辺市の既成商業地域のほか近接住宅地を含む地域一円。需要者は主として地元資
本の法人又は個人事業者等である。ＪＲ駅周辺の既成商業地域は郊外大規模店舗等との競合、ネット通販等の拡大によ
り総じて競争力が弱まっており、商況は衰退傾向にある。一方、利便性から住宅地需要が混在し、一定水準の取引がみ
られるなど、個別の取引では規模、利用方法も多様で開差があり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗等を主体とした既成商業地域であり、低層利用に限定された賃料収入は元本に見合う水準に無く、取引にお
いては収益性よりも自用の利便性等が重視されており、収益価格は低位に試算された。周辺での代替性を有する取引事
例が収集選択できたことから、市場性を反映した実証的な比準価格が得られたものと思料する。よって、比準価格を標
準に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内路線商業地域は飲食等需要により一定の
商況を維持する一方、ＪＲ駅前周辺の既成商
業地は集客力の低さとネット通販市場の拡大
等から衰退傾向。

旧来の一部アーケードを備えた既成商業地域
であるが、繁華性は減退傾向で、一方では背
後住宅地価格への接近が強まる中、横這いで
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

磐田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０６１１ -70	磐田市		建付地	（　）	台形	西8m県道、南6m、東5m、三方路		準工 (70,200)
b	Ｋ０６１１ -13	磐田市		更地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｋ０６０３ -19	磐田市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、西4m、北2.6m、三方路		１住居 (70,200)
d	Ｋ０６１１ -51	磐田市		建付地	（　）	不整形	東22m県道、南18m、角地		近商地区計画等 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,511	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 79.8]	60,324	100 [ 94.8]	63,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,600
b	(　 ) 60,003	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,943	100 [ 104.3]	57,472		57,500
c	(　 ) 75,631	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	72,030	100 [ 99.8]	72,174		72,200
d	(　 ) 36,300	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 67.2]	76,783	100 [ 132.2]	58,081		58,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -32.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,900 円／㎡]

磐田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,077,129	1,205,388	4,871,741	4,322,160	549,581	（　0.9741） 535,347	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,925,449 円　　　　（　 33,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

磐田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	329 ㎡	12.0 m x 28.0 m	前面道路：県道　 10.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階居宅ファミリータイプ、４０㎡４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	2,050	328,000	6.0	1,968,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	160.00	100.0	160.00	1,330	212,800	2.0	425,600
							0.0	0
～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		540,800		2,393,600
								0

⑨年額支払賃料	540,800 円　×　12ヶ月　＝　 6,489,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保され計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,489,600 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 434,803 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,054,797 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,393,600 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,077,129 円　　　　（　 18,472 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０６０４　　　　-11	2,325 ( 2,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０６０４　　　　-6	1,879 ( 1,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [ 80.0]	2,079
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

磐田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	310,500 円	62,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	194,688 円	6,489,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 527,800 円	62,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,205,388 円　（　　　　　　 3,664 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,100,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,322,160 円（　　　　　 13,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,077,129 円
②総費用	1,205,388 円
③純収益　①－②	4,871,741 円
④建物等に帰属する純収益	4,322,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	549,581 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	535,347 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,627 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,925,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

磐田 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	磐田市中泉字川東１３６３番１８	0828000220639-0000
2	磐田市中泉字川東１３６３番１９	0828000220640-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考