別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
磐田 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
磐田 -18 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 磐田市中泉字院内下２０１６番６
 ②地積
　(㎡)		 203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
駅南の住宅地域
 北西5m市道 水道、ガス、下水 磐田

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 磐田駅南西の市街化区域内の
住宅地域		 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道		 交通

施設		 磐田駅南西方

1.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因はなく、市街地近郊の住宅地域として今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね磐田市、袋井市の住宅地域である。需要者の中心は磐田市在住の１次取得者層である。駅北側の優良
住宅地に比べると選好性はやや劣るが、磐田駅にも比較的近く、需要は安定してきている。土地は概ね９００万円から
１５００万円程度、土地建物では概ね２５００万円から３０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の存する地域は磐田駅南西方の戸建住宅の多い住宅地域である。標準地の画地規模や周辺の賃貸市場を勘案する
と、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快
適性が重視される住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　磐田 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     70,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[105.0]		 100
[119.2]		 [100.0]
100		 56,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は基調としては持ち直しており、
磐田市内の住宅地需要も中心部の利便性の良
いところを中心に回復傾向にある。


市中心部の住宅地に比べると選好性に劣るが
、駅にも比較的近く一定の利便性も認められ
ることから、需要は安定している。


特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 磐田 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６０２

-4		 磐田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
西6m、角地
１中専

(70,150)
b Ｋ０６０２

-47		 磐田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東6.1m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ｋ０６１１

-64		 磐田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
１低専

(60,80)
d Ｋ０６１１

-75		 磐田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南2.6m、角地
１住居
特別用途地区
(70,200)
e Ｋ０６１１

-94		 磐田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,645  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
67,753 		 100
[ 119.5]
56,697 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,700 
b (　           ) 
49,720  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
57,634 		 100
[ 103.5]
55,685 
55,700 
c (　           ) 
69,055  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
64,013 		 100
[ 108.5]
58,998 
59,000 
d (　           ) 
49,457  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.2]
58,164 		 100
[ 103.7]
56,089 
56,100 
e (　           ) 
56,122  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
55,566 		 100
[  95.4]
58,245 
58,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  +3.4 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.7 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -14.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,500 円／㎡]  



磐田 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 標準地の画地規模や賃貸市場等を考慮すると、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であるため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 磐田 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　磐田市中泉字院内下２０１６番６
 0828000222245-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
磐田 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
磐田 -18 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 56,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 磐田市中泉字院内下２０１６番６
 ②地積
　(㎡)		 203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
駅南の住宅地域
 北西5m市道 水道、ガス、下水 磐田

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 磐田駅南西方

1.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ磐田駅南側の地域で近隣に分譲地開発もみられる。駅北側に比べ選好性が低いものの、利便性と手頃な地価
水準から一定の需要があり、経済情勢回復の中、地価は強含み傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ磐田駅・豊田町駅南側を中心とする住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、
市外からの転入も見られる。道路事情が劣る地域や河川近くの地盤軟弱地域が多く、磐田駅北側地区の高台の住宅地域
と比較して人気は劣るが、生活利便性は良好で経済情勢回復の中、地価は概ね堅調、安定傾向で推移している。中心と
なる価格帯は、土地のみの場合１０００～１６００万円程度、建売住宅の場合２０００～２８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用目的の戸建住宅を中心とする地域で、選択の指標は収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されてい
る。類似の事例から試算した比準価格の精度は高く、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討結
果にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　磐田 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     70,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[105.0]		 100
[119.2]		 [100.0]
100		 56,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束から市街地近郊の市況は回復
、南端沿岸部は弱含みが残るが下落は縮小し
、水害等による選別は厳しい中、全体として
持ち直し継続。

相対的に需要が弱い住宅地域で選好性が低い
が、利便性は比較的良好で、比較低位な地価
水準による一次取得者の需要が堅調で、強含
みに推移した。

方位は北西向きで市場競争力は普通。個別的
要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 磐田 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６１１

-92		 磐田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b Ｋ０６１１

-75		 磐田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南2.6m、角地
１住居
特別用途地区
(70,200)
c Ｋ０６０３

-10		 磐田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.6m市道
、中間画地
準工

(60,200)
d Ｋ０６０３

-14		 磐田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西2.3m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,930  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  95.0]
38,303 		 100
[  80.8]
47,405 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,400 
b (　           ) 
49,457  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.2]
58,164 		 100
[ 104.7]
55,553 
55,600 
c (　           ) 
43,012  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
47,696 		 100
[  82.2]
58,024 
58,000 
d (　           ) 
39,712  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
49,050 		 100
[  86.4]
56,771 
56,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  +1.1 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.8 交通・接近　  +1.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,700 円／㎡]  



磐田 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 賃貸経営に一定規模を要する地域で、標準地の規模から合理的な収益物件の想定は困難であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 磐田 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　磐田市中泉字院内下２０１６番６
 0828000222245-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考