令和6年1月12日　提出 磐田 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -17 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅博   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市池田字近道下１０７８番１ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い国道に近い住宅地 域 西6.9m市道 水道、下水 豊田町 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 磐田市北西部磐田バイパス北 方の住宅地域 街 路 基準方位北　６．９ ｍ市道 交通 施設 豊田町駅北方 3.0km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因はなく、今後とも現状程度の住環境を維持するものと思料する。地価は今後の景気動向にもよる が、基本的には横這いないし若干の下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね磐田市、袋井市の住宅地域である。需要者の中心は磐田市在住の１次取得者層である。浜松市に隣接 する住宅地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響も和らいでいるものの、市内中心部の住宅地域に比べるとやや 利便性に劣り、需要は弱含みである。土地は概ね１０００万円から１５００万円程度、土地建物では概ね２５００万円 から３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は磐田市北西部郊外の戸建住宅を中心とした住宅地域である。標準地の存する地域性を考慮すると 、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適 性が重視される住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 58.9] [101.0] 100 54,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高等の景気の下振れ要因はあるものの、 長期に亘る地価の下落による反動もこの１～ ２年はみられる。 磐田市北西部、天竜川に近い郊外の住宅地域 。市内中心部の住宅地に比べると利便性に劣 り、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.9 交通・接近　　　  -2.8 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％