鑑定評価書

令和6年1月10日　提出
富士 9-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 9-7

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　久保　知則

TEL.

鑑定評価額

91,200,000 円

１㎡当たりの価格

49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市大渕字市十窪２４６３番１０外				②地積　(㎡)	1,843 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度2種最高31m
	台形 1:3	工場	中小工場のほかに住宅も見られる工業地域	北西17m市道	水道	富士 6.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 0 ｍ、南 400 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

富士駅北東方

6.9km

法令

規制

工業
(60,200)
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

新富士ＩＣに近接した工業地域である。周辺における土地区画整理事業の影響もあり、地価は堅調に推移するも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富士市を中心として周辺市町を含めた県東部の工業地域。需要者は倉庫等の取得を目的とした市内の企業
を中心として県外企業も含む。交通利便性等が良好な高台に立地する工業地への需要は堅調であり、今後も物流関連用
地への需要は堅調に推移するものと考えられる。工業地の取引は少なく、工業地として取引される規模や価格帯もまち
まちであるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

富士市内における工業地の取引事例を採用して適切に比準を行っており、地域要因格差も適正な範囲内であることから
規範性が高い比準価格が求められた。一方、事業用の収益物件自体が少なく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格
は低位に試算された。自用目的の取引が大部分を占める工業地域であることから市場性を反映した比準価格を採用し、
収益価格は参考にとどめ、市場動向等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり試算した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　富士 9-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     48,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近の設備投資は持ち直しに足踏みの状況。
原材料価格及び燃料コストの高騰といった不
安要素はあるものの、企業収益は改善傾向に
ある。

近接する土地区画整理事業地内では物流関連
施設の進出も見られる。物流関連を中心に需
要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

+2.1 ％

３　試算価格算定内訳

富士 9-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ静岡第２ -104	富士市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北東2.5m、角地		工業高度2種最高31m (70,200)
b	６Ｋ静岡第２ -212	富士市		更地	（　）	不整形	北東4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	６Ｋ静岡第２ -235	富士市		更地	（　）	不整形	南東7m市道、中間画地		工業高度2種最高31m (60,200)
d	６Ｋ静岡第２ -914	富士市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、中間画地		工業高度2種最高31m 特別用途地区 (60,200)
e	６Ｋ静岡第２ -943	富士市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	43,519	100 [ 86.9]	50,079	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,100
b	(　 ) 21,175	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	25,261	100 [ 53.8]	46,954		47,000
c	(　 ) 34,787	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 67.5]	52,361	100 [ 106.0]	49,397		49,400
d	(　 ) 46,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	43,810	100 [ 89.6]	48,895		48,900
e	(　 ) 23,998	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	29,968	100 [ 62.1]	48,258		48,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,500 円／㎡]

富士 9-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,861,232	2,409,860	7,451,372	5,716,400	1,734,972	（　0.9734） 1,688,822	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	34,465,755 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 9-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,100.00	Ｓ1	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度2種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	1,843 ㎡	23.0 m x 67.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,100.00	100.0	1,100.00	810	891,000	3.0	2,673,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,100.00	100.0	1,100.00		891,000		2,673,000
								0

⑨年額支払賃料	891,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,692,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,692,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 855,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,836,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,673,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,861,232 円　　　　（　 5,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-69	992 ( 989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,023	対象基準階の　月額実質賃料　　 811 円/㎡　月額支払賃料（　 810 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-76	861 ( 859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	783
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 9-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	368,800 円	92,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	320,760 円	10,692,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 752,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 783,700 円	92,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,200 円	92,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,200 円	92,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,409,860 円　（　　　　　　 1,308 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,200,000 円	設計監理料率　 83,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 70 ％　＋　0.0676 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,716,400 円（　　　　　 3,102 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,861,232 円
②総費用	2,409,860 円
③純収益　①－②	7,451,372 円
④建物等に帰属する純収益	5,716,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,734,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,688,822 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,465,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士 9-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士市大渕字市十窪２４６３番１０	0802000098129-0000
2	富士市大渕字市十窪２４６３番１１	0802000098130-0000
3	富士市大渕字市十窪２４６６番４	0802000098146-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
富士 9-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 9-7

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　中村　京

TEL.

鑑定評価額

91,200,000 円

１㎡当たりの価格

49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市大渕字市十窪２４６３番１０外				②地積　(㎡)	1,843 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度2種最高31m
	台形 1:3	工場	中小工場のほかに住宅も見られる工業地域	北西17m市道	水道	富士 6.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 0 ｍ、南 400 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新東名新富士ＩＣに近い物流
拠点創出事業区域に隣接した
工業地域

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

富士駅北東方

6.9km

法令

規制

工業
(60,200)
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

新東名高速道路新富士ＩＣに近接した工業地域で、物流施設に対する需要が見られる上に、新富士ＩＣ周辺地区
土地区画整理事業の進行も寄与し、地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富士市を中心に富士宮市等を含めた県東部、中部の工業地域一円である。需要者は地場産業に関連する地
元事業者を中心とするが、新富士ＩＣに近接しているため物流関連業を中心とした広域的に事業展開する法人等を含む
。近隣地域は高台に位置するため浸水懸念はなく、物流業務用地の需要は底堅く、地価は上昇基調で推移している。取
引の中心となる価格帯は物件の画地規模等に応じて幅広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工業系の土地取引は殆どが自用の倉庫、工場等の建築を目的としており、倉庫、工場等の賃貸需要は弱く、土地の取引
価格に見合うだけの賃料水準は形成されていないことから、収益価格は価格判定の指標になり難い。工業地域の不動産
取引は少ないため、範囲を広げて取引事例を収集し、比準価格を試算した。本件では、市場の需給動向を検討し、市場
取引の実勢を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　富士 9-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     49,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新東名及び東名高速道路のインターチェンジ
周辺においては、物流業務用地のほか工場用
地に対する需要も見られる。

近接する地域において土地区画整理事業が進
行中で、道路網の整備も進み地価は強含みで
推移している。

接面道路の拡幅工事が実施されて街路条件が
向上した。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

富士 9-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ静岡第２ -104	富士市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北東2.5m、角地		工業高度2種最高31m (70,200)
b	６Ｋ静岡第２ -614	富士市		建付地	（　）	不整形	北14.5m道路、南西4.3m、二方路		工業特別用途地区 (70,200)
c	６Ｋ静岡第２ -652	富士市		建付地	（　）	台形	北16m国道、南西10.9m、二方路		工業高度2種最高31m 特別用途地区 (70,200)
d	６Ｋ静岡第２ -55	富士宮市		底地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	６Ｋ静岡第２ -235	富士市		更地	（　）	不整形	南東7m市道、中間画地		工業高度2種最高31m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	43,519	100 [ 85.7]	50,781	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,800
b	(　 ) 46,000	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	54,172	100 [ 110.5]	49,024		49,000
c	(　 ) 46,691	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	50,469	100 [ 102.5]	49,238		49,200
d	(　 48,400) 48,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,400	100 [ 97.0]	49,897		49,900
e	(　 ) 34,787	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 67.5]	52,361	100 [ 115.4]	45,373		45,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 +7.1	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,500 円／㎡]

富士 9-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,080,370	2,408,688	7,671,682	5,848,620	1,823,062	（　0.9724） 1,772,745	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	36,178,469 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 9-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,100.00	Ｓ1	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度2種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	1,843 ㎡	22.0 m x 66.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

新富士インターの供用、流通業務団地の建設等から倉庫需要が期待されるため、１階建鉄骨造の倉庫一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,100.00	100.0	1,100.00	828	910,800	3.0	2,732,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,100.00	100.0	1,100.00		910,800		2,732,400
								0

⑨年額支払賃料	910,800 円　×　12ヶ月　＝　 10,929,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,929,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 874,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,055,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,732,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,080,370 円　　　　（　 5,470 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-48	643 ( 642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	846	対象基準階の　月額実質賃料　　 830 円/㎡　月額支払賃料（　 828 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-51	580 ( 579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	797
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 9-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,400 円	91,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	327,888 円	10,929,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 759,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 774,300 円	91,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,408,688 円　（　　　　　　 1,307 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,100,000 円	設計監理料率　 82,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 70 ％　＋　0.0718 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,848,620 円（　　　　　 3,173 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,080,370 円
②総費用	2,408,688 円
③純収益　①－②	7,671,682 円
④建物等に帰属する純収益	5,848,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,823,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,772,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,178,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士 9-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士市大渕字市十窪２４６３番１０	0802000098129-0000
2	富士市大渕字市十窪２４６３番１１	0802000098130-0000
3	富士市大渕字市十窪２４６６番４	0802000098146-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考