別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
富士 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士 5-13 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐野　雅彦   TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 60,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士市鷹岡本町１４番８外
｢鷹岡本町８－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
台形
1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ2		 店舗、住宅等が混在
する駅に近い近隣商
業地域		 北9m市道 水道、下水 入山瀬

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 入山瀬駅南西方

150m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ身延線入山瀬駅に近い店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域で、格別な変動要因はなく、当分の間は現
状を維持すると予測する。郊外の旧来型の商店街で、需要は弱く、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富士市を中心とした商住混在地域及び富士市北西部の住宅地域一円。需要者の中心は地縁性のある個人
または法人等である。郊外の旧来型の商店街では、経営者の高齢化、大規模ショッピングセンターへの顧客の流出等に
より、空き店舗が増加しており、繁華性は低く、土地取引は少ない。中心価格帯は規模・用途の多様性等から幅が広く
、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の近隣地域内は駅に近く旧来は自用の店舗、事務所が建ち並んでいたが近年は閉鎖店舗も多く住宅化も進む商業
地域である。賃貸物件も介在するが、収益不動産そのものの取引は少なく収益不動産取引市場の成熟の程度は極めて低
く価格形成においては地域間の水準比較により取引が行われる傾向にある。よって、価格実証性に富む比準価格を標準
とし、収益価格は参考にとどめ、需給動向等及び代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富士 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.4]		 [100.0]
100		 60,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は微減傾向である。建築着工件数
も微減傾向が続いている。全体の地価下落率
は前年からは縮小傾向にある。


旧来からの近隣商業地域で繁華性が低く、住
宅地域としての側面が強まっている。



近隣地域における地位は中庸であり、特に記
載すべき変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ静岡第
２
-105		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西16m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
b ６Ｋ静岡第
２
-228		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
中間画地
工業
特別用途地区
高度地区
(60,200)
c ６Ｋ静岡第
２
-613		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11.8m県
道、北西6m、
南東4m、
三方路
準住居
高度1種最高20m
(70,200)
d ６Ｋ静岡第
２
-627		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北13.5m国道、
南西5m、
二方路
準工
高度2種最高31m
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,157  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  52.0]
75,151 		 100
[ 123.6]
60,802 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,800 
b (　           ) 
68,876  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
68,669 		 100
[ 114.9]
59,764 
59,800 
c (　           ) 
62,414  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,414 		 100
[ 103.0]
60,596 
60,600 
d (　           ) 
45,025  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  72.0]
69,344 		 100
[ 112.6]
61,584 
61,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -48.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,600 円／㎡]  



富士 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の商業地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,301,287 
624,616 
2,676,671 
2,457,750 
218,921 		 （　0.9728）
212,966 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,436,792 円　　　　（　     25,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡      9.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階はファミリータイプで、平均専有面積は５０㎡と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
1,731 
173,100 		 5.0  865,500 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,250 
125,000 		 2.0  250,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

298,100 		 1,115,500 
0 
⑨年額支払賃料        298,100 円　×　12ヶ月　＝　       3,577,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,577,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       286,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,291,024 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,115,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,263 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,301,287 円　　　　（　        18,757 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 富士
　　　　-45		 2,021  
(   2,012) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[127.0]		 100
[100.0]
1,607 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,731 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 富士
　　　　-68		 2,089  
(   2,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,899 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 135,600 円  　　　　     33,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 107,316 円  　　　        3,577,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      288,100 円  　　　　     33,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,900 円  　　　　     33,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,900 円  　　　　     33,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         624,616 円　（　　　　　　         3,549 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,457,750 円  
（　　　　　        13,964 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,301,287 円      
②総費用 624,616 円      
③純収益　①－② 2,676,671 円      
④建物等に帰属する純収益 2,457,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 218,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 212,966 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,210 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,436,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士市鷹岡本町１４番８
 0802000209018-0000
2 　富士市鷹岡本町１４番１９
 0802000209028-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富士 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士 5-13 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　細川　和輝   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士市鷹岡本町１４番８外
｢鷹岡本町８－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
台形
1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ2		 店舗、住宅等が混在
する駅に近い近隣商
業地域		 北9m市道 水道、下水 入山瀬

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 入山瀬駅南西方

150m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や一般住宅等が混在する近隣商業地域で特段の変動要因はなく現状を維持すると予測する。郊外の商店街で
あり繁華性が低く地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士市内の住商混在地域又は対象不動産周辺の住宅地域である。中心となる需要者は地元法人や個
人等である。当該地域は旧来型の商店街のような近隣商業地域で、経営者の高齢化や郊外型の大型商業施設への顧客流
出の影響を強く受けており、繁華性が劣る。当該商業地への需要は弱く、土地取引件数は少ない。地価は下落傾向であ
るものの、画地規模によって成約価格も様々であり中心となる価格水準を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸店舗も若干見られるが繁華性が低く賃貸需要は弱い。また近隣地域は自用目的の住居等が中心で土地価格
と賃料との間の相関関係は低く、収益還元法は低位に求められた。当該地域では前記の通り自用目的での取引が多く、
市場での取引水準が重視され価格が形成されていることから、収益価格は参考に富士市内の商業地の市場動向等を考慮
し、実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格等との均衡にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富士 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,900 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[105.2]		 [100.0]
100		 60,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少及び高齢化率の上昇は継続し、新設
住宅着工戸数は減少した。郊外の住宅地は供
給過剰の状況で、地価は下落から概ね横這い
傾向である。

地域要因に特段の変動はない。郊外の大型商
業施設等への顧客流出が顕著であり地価は下
落傾向である。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ静岡第
２
-938		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m県道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
b ６Ｋ静岡第
２
-605		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
工業
高度2種最高31m
特別用途地区
(60,200)
c ６Ｋ静岡第
２
-217		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
居住誘導区域
(60,200)
d ６Ｋ静岡第
２
-543		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,543  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,744 		 100
[ 103.9]
63,276 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,300 
b (　           ) 
21,070  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  59.3]
35,460 		 100
[  64.2]
55,234 
55,200 
c (　           ) 
54,217  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  88.0]		 100
[  95.0]
64,788 		 100
[  98.9]
65,509 
65,500 
d (　           ) 
58,270  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
59,772 		 100
[ 101.9]
58,658 
58,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -40.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,500 円／㎡]  



富士 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,322,322 
630,000 
2,692,322 
2,486,750 
205,572 		 （　0.9728）
199,980 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,166,250 円　　　　（　     23,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡      9.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階３ＤＫのファミリータイプが２戸、平均専有面積５０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
1,740 
174,000 		 5.0  870,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,260 
126,000 		 2.0  252,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

300,000 		 1,122,000 
0 
⑨年額支払賃料        300,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,600,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,600,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       288,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,312,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,122,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,322,322 円　　　　（　        18,877 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 富士
　　　　-45		 2,021  
(   2,012) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,633 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,747 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,740 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 富士
　　　　-68		 2,089  
(   2,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,865 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 137,200 円  　　　　     34,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 108,000 円  　　　        3,600,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      291,500 円  　　　　     34,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,300 円  　　　　     34,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,300 円  　　　　     34,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         630,000 円　（　　　　　　         3,580 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,486,750 円  
（　　　　　        14,129 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,322,322 円      
②総費用 630,000 円      
③純収益　①－② 2,692,322 円      
④建物等に帰属する純収益 2,486,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 205,572 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 199,980 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,136 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,166,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士市鷹岡本町１４番８
 0802000209018-0000
2 　富士市鷹岡本町１４番１９
 0802000209028-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考