鑑定評価書

令和6年1月10日　提出
富士 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 5-7

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　佐野　雅彦

TEL.

鑑定評価額

10,600,000 円

１㎡当たりの価格

93,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市本町３０番１１｢本町１０－１７｣				②地積　(㎡)	113 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ3	小規模な小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	東15m県道	水道、ガス、下水	富士 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ富士駅に近い、県道沿い
に店舗、店舗兼住宅が建ち並
ぶ商業地域

街

路

１５ｍ　　県道

交通

施設

富士駅北方

380m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、ＪＲ富士駅北口に連絡する通称富士本町通り沿いの商業地域で、空き店舗が散見され、昼間の歩行
者通行量は比較的少なく、商業繁華性の低下が認められるが、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富士市内の中心商業地ないしは幹線道路沿いの商業地域。需要者は、物品販売、飲食業、各種サービス
業等の法人、個人事業主が中心となる。幹線道路沿いは量販店等の出店が見られる一方で、中心商店街は空店舗が散見
される。需給動向は一定の実需は認められるが、引合いは弱い。取引される敷地規模や価格帯が一様ではなく、需要の
中心となる価格帯を把握することは困難であるが、１５０㎡前後で１２００万～１８００万程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、駅に近い商業地域であるが、自用の店舗も多く、投資目的の一棟売買等、賃料収入の多寡を指標とした商
業事業者向けの取引市場の成熟の程度は総じて低く、土地価格に見合う賃料水準も形成されていない。地域内は自用目
的での土地取引が殆どである。したがって、収益価格は参考に留め、価格実証性に富む比準価格を採用し、さらに不動
産需給等の各種動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富士 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     93,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は微減傾向である。建築着工件数
も微減傾向が続いている。全体の地価下落率
は前年からは縮小傾向にある。

駅近くの旧来からの商業地域で、繁華性はや
や劣るが駅前再開発事業の決定もあり潜在的
需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

富士 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ静岡第２ -139	富士市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、南西6m、角地		商業 (100,400)
b	６Ｋ静岡第２ -353	富士市		更地	（　）	台形	南西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	６Ｋ静岡第２ -354	富士市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	６Ｋ静岡第２ -526	富士市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	６Ｋ静岡第２ -633	富士市		貸家建付地	（　）	長方形	南7.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,672	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	89,973	100 [ 97.0]	92,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,800
b	(　 ) 97,335	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	102,048	100 [ 106.7]	95,640		95,600
c	(　 ) 86,806	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	88,400	100 [ 96.0]	92,083		92,100
d	(　 ) 75,306	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,155	100 [ 82.1]	91,541		91,500
e	(　 ) 107,827	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,827	100 [ 113.3]	95,169		95,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,400 円／㎡]

富士 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,512,626	711,905	2,800,721	2,484,880	315,841	（　0.9734） 307,440	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,274,286 円　　　　（　 55,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	113 ㎡	7.0 m x 16.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階とも店舗フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	87.0	78.30	2,269	177,663	6.0	1,065,978
							0.0	0
2～ 2	店舗	90.00	90.0	81.00	1,802	145,962	6.0	875,772
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	88.5	159.30		323,625		1,941,750
								0

⑨年額支払賃料	323,625 円　×　12ヶ月　＝　 3,883,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,883,500 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 388,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,495,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,941,750 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,512,626 円　　　　（　 31,085 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-43	2,273 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,280 円/㎡　月額支払賃料（　 2,269 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-47	1,998 ( 1,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,188
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,600 円	34,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	116,505 円	3,883,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,600 円	34,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 711,905 円　（　　　　　　 6,300 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,900,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,484,880 円（　　　　　 21,990 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,512,626 円
②総費用	711,905 円
③純収益　①－②	2,800,721 円
④建物等に帰属する純収益	2,484,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	315,841 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	307,440 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,721 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,274,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士市本町３０番１１	0802000340999-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
富士 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 5-7

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　海野　克明

TEL.

鑑定評価額

10,600,000 円

１㎡当たりの価格

93,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市本町３０番１１｢本町１０－１７｣				②地積　(㎡)	113 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ3	小規模な小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	東15m県道	水道、ガス、下水	富士 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

富士駅北方

380m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

富士駅に近接した既存商業地域であり、今後も当面は現状程度の商環境を維持すると予測する。現状として繁華
性は低位に留まるが利便性に優れた立地で用途の多様性も認められ、地価は安定的な推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富士市内の商業地域であり、主として富士駅周辺や中心市街地及びその周辺に展開する商業地域及び商住
混在地域等一円。需要者は個人を含む中小規模の地元事業者が中心である。小規模店舗、事業所、共同住宅等が混在し
、商況繁華性は低位にあるが、利便性の高い立地で用途多様性を背景に潜在的な需要は底堅いと見られる。なお、需要
の中心となる価格帯については、画地規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

旧来からの既存商業地域で、収益性に着目して求めた収益価格は比準価格より低位に試算された。比準価格は市内にお
ける類似の取引事例から求められた実証的な価格で、市場性を反映し説得力がある。周辺地域においては収益性よりも
市場性に着目した取引が大半を占め、比準価格は相対的規範性が高いと思料する。以上から本件では、市場性を反映し
た比準価格を概ね妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富士 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     93,400 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナの収束とともに人流・物流が回復し、
利便性や収益性に優れる郊外路線商業地域等
の需要は比較的堅調な状態を維持している。

旧来からの既存商業地域で繁華性は低位にあ
るが、富士駅に近接した立地条件から用途の
多様性が認められ、潜在需要は相応に認めら
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

富士 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ静岡第２ -139	富士市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、南西6m、角地		商業 (100,400)
b	６Ｋ静岡第２ -354	富士市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	６Ｋ静岡第２ -636	富士市		貸家建付地	（　）	長方形	西18m国道、中間画地		準住居高度1種最高20m (60,200)
d	６Ｋ静岡第２ -633	富士市		貸家建付地	（　）	長方形	南7.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,672	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	89,973	100 [ 97.0]	92,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,800
b	(　 ) 86,806	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	88,312	100 [ 94.0]	93,949		93,900
c	(　 ) 101,784	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,682	100 [ 110.3]	92,187		92,200
d	(　 ) 107,827	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,827	100 [ 113.6]	94,918		94,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,400 円／㎡]

富士 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,455,013	702,694	2,752,319	2,456,400	295,919	（　0.9734） 288,048	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,878,531 円　　　　（　 52,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	113 ㎡	6.5 m x 17.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階店舗フロア貸し

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	2,253	172,355	6.0	1,034,130
							0.0	0
2～ 2	店舗	90.00	90.0	81.00	1,802	145,962	6.0	875,772
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	87.5	157.50		318,317		1,909,902
								0

⑨年額支払賃料	318,317 円　×　12ヶ月　＝　 3,819,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,819,804 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 381,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,437,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,909,902 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,455,013 円　　　　（　 30,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-71	2,020 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,264 円/㎡　月額支払賃料（　 2,253 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-75	2,501 ( 2,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,274
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,000 円	34,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	114,594 円	3,819,804　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 293,200 円	34,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 702,694 円　（　　　　　　 6,219 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,456,400 円（　　　　　 21,738 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,455,013 円
②総費用	702,694 円
③純収益　①－②	2,752,319 円
④建物等に帰属する純収益	2,456,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	295,919 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	288,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,549 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,878,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士市本町３０番１１	0802000340999-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考