別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富士 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士 5-6 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士市中央町１丁目２１番１外
｢中央町１－１０－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,735  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）



(90,300)

1:1.2		 店舗兼作業所

Ｓ1		 ロードサイド型店舗
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 南30m市道、背面道 水道、ガス、下水 富士

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道　　　二
方路		 交通

施設		 富士駅北東方

3.7km		 法令

規制		 近商
(90,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 官公庁に近く繁華性の比較的高い路線商業地域で、今後も同様に底堅い需要が見込まれるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富士市内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域一円。需要者は全国展開をする法人、比較的資本力のあ
る地元法人が中心である。当市における商業地域は全般的に売買需要より賃貸需要が強いものの、稀少性のある地域で
は供給が限定的。当市商業地域の取引件数は少なく、中心となる価格帯は規模、用途等によりまちまちで見出せない状
況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築費等に見合う賃料水準となっていないことや元本と果実の相関関係が希薄なこと等から、収益価格は低位に試算さ
れた。比準価格は代替競争関係のある取引事例から試算したもので精度は高いものと認められる。商業地において収益
価格は検討すべき価格ではあるが、上記の点を考慮した結果、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、
実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富士 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     93,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.8]		 [100.0]
100		 99,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市における路線商業地域の繁華性は依然維
持されている。



店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、供給が限
定的であることから、地価動向はやや強含み
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ静岡第
２
-137		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南15m市道、
西5m、角地
２住居

(70,200)
b ６Ｋ静岡第
２
-627		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北13.5m国道、
南西5m、
二方路
準工
高度2種最高31m
特別用途地区
(70,200)
c ６Ｋ静岡第
２
-636		 富士市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西18m国道、
中間画地
準住居
高度1種最高20m
(60,200)
d ６Ｋ静岡第
２
-954		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m国道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,766  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
100,885 		 100
[  94.0]
107,324 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
45,025  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  72.0]
69,344 		 100
[  72.0]
96,311 
96,300 
c (　           ) 
101,784  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,682 		 100
[ 100.0]
101,682 
102,000 
d (　           ) 
75,411  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
67,870 		 100
[  68.2]
99,516 
99,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



富士 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,903,337 
5,454,502 
18,448,835 
12,816,000 
5,632,835 		 （　0.9734）
5,483,002 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    111,898,000 円　　　　（　     64,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 690.00 Ｓ2 990.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   300 ％   300 ％   1,735 ㎡     39.0 m x   45.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
690.00 
100.0 
690.00 
2,374 
1,638,060 		 6.0  9,828,360 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
100.0 
300.00 
1,800 
540,000 		 6.0  3,240,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
990.00 
100.0 
990.00 

2,178,060 		 13,068,360 
0 
⑨年額支払賃料      2,178,060 円　×　12ヶ月　＝　      26,136,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,136,720 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,352,305 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,784,415 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,068,360 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         118,922 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,903,337 円　　　　（　        13,777 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 富士
　　　　-47		 1,998  
(   1,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,250 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,386 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,374 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 富士
　　　　-59		 2,501  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,481 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 784,102 円  　　　       26,136,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,060,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,530,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,454,502 円　（　　　　　　         3,144 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,816,000 円  
（　　　　　         7,387 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,903,337 円      
②総費用 5,454,502 円      
③純収益　①－② 18,448,835 円      
④建物等に帰属する純収益 12,816,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,632,835 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,483,002 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    111,898,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士市中央町一丁目２１番１
 0802000218675-0000
2 　富士市中央町一丁目２１番２
 0802000218676-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
富士 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士 5-6 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐野　雅彦   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士市中央町１丁目２１番１外
｢中央町１－１０－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,735  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）



(90,300)

1:1.2		 店舗兼作業所

Ｓ1		 ロードサイド型店舗
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 南30m市道、背面道 水道、ガス、下水 富士

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道、二方路 交通

施設		 富士駅北東方

3.7km		 法令

規制		 近商
(90,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地を走る幹線道路沿いの路線商業地域であり、今後とも現状のまま推移するものと見られる。商業地の
分散化が進む中で中庸な競争力を維持しており、今後も同様の傾向が継続するものと推定される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富士市内の商業地域一円である。需要者の中心は圏内の企業であるが、圏外大企業の参入もあり得る。市
役所をはじめ各種商業・公共施設が立地する幹線道路沿いの商業地域であり、背後人口が多く一定の出店需要が見込め
るため、地価は堅調と見られる。定期借地や建て貸しといった売買に拘らない土地利活用方法が増えており、売買取引
が少ない上に規模・用途等により大きく価格が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は、自用及び賃貸店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸物件は介在するが、収益不動産その
ものの取引は少なく収益不動産に対する取引市場の成熟の程度は総じて低い。このため価格形成においては地域間の水
準比較により重きを置く傾向がある。したがって、価格実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、
単価と総額の関連や代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富士 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     93,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.8]		 [100.0]
100		 99,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は微減傾向である。建築着工件数
も微減傾向が続いている。全体の地価下落率
は前年からは縮小傾向にある。


市内中心地に近い路線商業地にあり、官公署
への接近性も良好で需要は安定している。



近隣地域における地位は中庸であり、特に記
載すべき変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ静岡第
２
-137		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南15m市道、
西5m、角地
２住居

(70,200)
b ６Ｋ静岡第
２
-152		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9.5m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ６Ｋ静岡第
２
-636		 富士市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西18m国道、
中間画地
準住居
高度1種最高20m
(60,200)
d ６Ｋ静岡第
２
-650		 富士市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北15m県道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,766  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
100,885 		 100
[  98.6]
102,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
104,144  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,040 		 100
[ 103.4]
100,619 
101,000 
c (　           ) 
101,784  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,682 		 100
[ 102.0]
99,688 
99,700 
d (　     82,740) 
82,740  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
82,657 		 100
[  83.6]
98,872 
98,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



富士 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の商業地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,335,869 
5,458,166 
17,877,703 
12,673,600 
5,204,103 		 （　0.9475）
4,930,888 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    100,630,367 円　　　　（　     58,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 690.00 Ｓ2 990.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   300 ％   300 ％   1,735 ㎡     39.0 m x   45.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２階事務所の１棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
690.00 
100.0 
690.00 
2,296 
1,584,240 		 6.0  9,505,440 
0.0  0 
一括
 2～ 2		 事務所
300.00 
100.0 
300.00 
1,730 
519,000 		 6.0  3,114,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
990.00 
100.0 
990.00 

2,103,240 		 12,619,440 
0 
⑨年額支払賃料      2,103,240 円　×　12ヶ月　＝　      25,238,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,238,880 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,019,110 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,219,770 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,619,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,099 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,335,869 円　　　　（　        13,450 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 富士
　　　　-43		 2,273  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,631 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,307 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,296 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 富士
　　　　-54		 2,224  
(   2,218) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,207 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 712,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 757,166 円  　　　       25,238,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,120,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,513,000 円  　　　　    178,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       178,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       178,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,458,166 円　（　　　　　　         3,146 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 178,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,673,600 円  
（　　　　　         7,305 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,335,869 円      
②総費用 5,458,166 円      
③純収益　①－② 17,877,703 円      
④建物等に帰属する純収益 12,673,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,204,103 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,930,888 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,842 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    100,630,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士市中央町一丁目２１番１
 0802000218675-0000
2 　富士市中央町一丁目２１番２
 0802000218676-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考