別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富士 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士 5-5 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　弘樹   TEL.
鑑定評価額 55,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士市宮島字柳之内６１０番３外
 ②地積
　(㎡)		 907  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m


(70,200)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ2		 店舗、営業所、倉庫
等が混在する路線商
業地域		 北32m国道 水道 富士

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３２ｍ国道 交通

施設		 富士駅南東方

2.5km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗、営業所等が見られる国道１号バイパス沿いの路線商業地域で、商業地としての熟成度を増していくと
思われるが、当面は現状維持と予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富士市や隣接する富士宮市等の幹線道路沿いの商業地である。需要は地元有力法人のほか全国的に事業展
開する法人も含む。自動車での来店を前提とした郊外型ロードサイド店舗が中心で、交通量は多いが出店者側の所有か
ら賃貸への流れのなか売買取引は少ない。画地規模等にもバラツキがあり取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 富士市郊外の路線商業地域であり、収益物件もみられるものの取引市場は大都市圏に比べ未成熟であり、収益価格は精
度が低いとみられる。よって実証的な比準価格を中心として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も行って鑑
定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富士 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.4]		 [100.0]
100		 60,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富士市の人口は減少、高齢化率も上昇してい
て地価は下落しているが新型コロナの影響は
ほぼなくなり回復傾向がみられる。


低層店舗、営業所等が見られる路線商業地域
で交通量は多く、海岸に近いが地価はやや弱
含み程度で推移。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ静岡第
２
-105		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西16m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
b ６Ｋ静岡第
２
-613		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11.8m県
道、北西6m、
南東4m、
三方路
準住居
高度1種最高20m
(70,200)
c ６Ｋ静岡第
２
-954		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m国道、
中間画地
工業

(60,200)
d ６Ｋ静岡第
２
-627		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北13.5m国道、
南西5m、
二方路
準工
高度2種最高31m
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,157  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  52.0]
75,151 		 100
[ 123.6]
60,802 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,800 
b (　           ) 
62,414  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,414 		 100
[ 102.3]
61,011 
61,000 
c (　           ) 
75,411  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
67,870 		 100
[ 111.4]
60,925 
60,900 
d (　           ) 
45,025  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  72.0]
69,344 		 100
[ 115.2]
60,194 
60,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +23.0
画地　　　　 -48.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,800 円／㎡]  



富士 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,539,641 
2,272,733 
9,266,908 
8,588,800 
678,108 		 （　0.9737）
660,274 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     13,755,708 円　　　　（　     15,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 330.00 Ｓ2 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度1種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   907 ㎡     33.0 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階共同住宅（各戸２ＬＤＫ、専有面積５５㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
100.0 
330.00 
1,856 
612,480 		 6.0  3,674,880 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
330.00 
100.0 
330.00 
1,300 
429,000 		 2.0  858,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
100.0 
660.00 

1,041,480 		 4,532,880 
0 
⑨年額支払賃料      1,041,480 円　×　12ヶ月　＝　      12,497,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,497,760 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       999,821 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,497,939 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,532,880 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,702 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,539,641 円　　　　（　        12,723 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 富士
　　　　-49		 2,612  
(   2,528) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
1,912 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,865 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,856 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 富士
　　　　-68		 2,089  
(   2,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,817 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 488,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 374,933 円  　　　       12,497,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,037,000 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,272,733 円　（　　　　　　         2,506 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,588,800 円  
（　　　　　         9,469 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,539,641 円      
②総費用 2,272,733 円      
③純収益　①－② 9,266,908 円      
④建物等に帰属する純収益 8,588,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 678,108 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 660,274 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          728 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,755,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士市宮島字柳之内６１０番３
 0802010090023-0000
2 　富士市宮島字柳之内６１１番１
 0802000393385-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富士 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士 5-5 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.
鑑定評価額 55,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士市宮島字柳之内６１０番３外
 ②地積
　(㎡)		 907  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m


(70,200)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ2		 店舗、営業所、倉庫
等が混在する路線商
業地域		 北32m国道 水道 富士

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ国道 交通

施設		 富士駅南東方

2.5km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量が多い路線沿いに多用途が混在して見られる地域であり、今後は郊外型の商業施設を中心とする路線商業
地域としての熟成度を高めつつ、概ね安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として富士市郊外の路線沿い商業地域或いは混在地域、業務系地域及びその周辺を内包する広域的圏域
。需要者は個人を含む小規模地元事業者から大手法人まで幅広く一様でない。交通量の多い路線沿いに郊外型店舗、事
業所のほか居住用途を含めた多用途の建物が混在し、用途の多様性が認められる。需要の中心となる価格帯については
、画地規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地価や建築費に見合う賃料収受が困難な賃貸市場の現状を反映し、収益価格は比準価格より低位に試算された。比準価
格は市内の類似地域に存する取引事例から求められた実証的な価格であり、市場性を反映し説得力がある。本件では、
収益性よりも市場性に着目した取引が大半を占める当該地域における取引動向に鑑み、市場性を反映した比準価格を概
ね妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富士 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.3]		 [100.0]
100		 60,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナの収束とともに人流・物流が回復し、
利便性や収益性に優れる郊外路線商業地域等
の需要は比較的堅調な状態を維持している。


車両通行量の多い郊外路線商業地域で多用途
が混在し、多様な需要が認められるが近年は
借地の活用等、利用形態の多様化が窺え、取
引は乏しい。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +12.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ静岡第
２
-614		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北14.5m道路、
南西4.3m、
二方路
工業
特別用途地区
(70,200)
b ６Ｋ静岡第
２
-613		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11.8m県
道、北西6m、
南東4m、
三方路
準住居
高度1種最高20m
(70,200)
c ６Ｋ静岡第
２
-650		 富士市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北15m県道、
中間画地
商業

(100,400)
d ６Ｋ静岡第
２
-627		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北13.5m国道、
南西5m、
二方路
準工
高度2種最高31m
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
54,172 		 100
[  89.2]
60,731 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,700 
b (　           ) 
62,414  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
63,108 		 100
[ 103.6]
60,915 
60,900 
c (　     82,740) 
82,740  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
82,657 		 100
[ 135.9]
60,822 
60,800 
d (　           ) 
45,025  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  72.0]
69,344 		 100
[ 114.1]
60,775 
60,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +37.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,800 円／㎡]  



富士 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,598,224 
2,245,434 
9,352,790 
8,448,000 
904,790 		 （　0.9737）
880,994 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     18,354,042 円　　　　（　     20,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 330.00 Ｓ2 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度1種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   907 ㎡     33.0 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２階：２ＬＤＫタイプ、平均専有面積５５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
100.0 
330.00 
1,872 
617,760 		 6.0  3,706,560 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
330.00 
100.0 
330.00 
1,300 
429,000 		 2.0  858,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
100.0 
660.00 

1,046,760 		 4,564,560 
0 
⑨年額支払賃料      1,046,760 円　×　12ヶ月　＝　      12,561,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,561,120 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,004,890 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,556,230 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,564,560 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,994 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,598,224 円　　　　（　        12,787 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 富士
　　　　-70		 2,501  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,924 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,881 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,872 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 富士
　　　　-73		 1,930  
(   1,885) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,838 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 480,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 376,834 円  　　　       12,561,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,245,434 円　（　　　　　　         2,476 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,448,000 円  
（　　　　　         9,314 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,598,224 円      
②総費用 2,245,434 円      
③純収益　①－② 9,352,790 円      
④建物等に帰属する純収益 8,448,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 904,790 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 880,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          971 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,354,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士市宮島字柳之内６１０番３
 0802010090023-0000
2 　富士市宮島字柳之内６１１番１
 0802000393385-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考