令和6年1月15日　提出 富士 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -35 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市本市場字北古新田４４番１０ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 幹線道路背後の住宅 地域 北東6m私道 水道、ガス、下水 富士 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 富士駅北方 1.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 青葉通り背後の住宅地域で、近年は地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状程度の住環境を維持すると予 測する。利便な立地で需要は堅調であり、地価は概ね横這い～若干の強含み傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市内の住宅地域であり、主として中心市街地周辺の価格中位以上の住宅地域一円。需要者の中心は市 内に居住或いは通勤する３０～４０歳代前後の一次取得者層と見られる。利便施設、商業施設が周辺地域に充実し、利 便性が高いことから需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、更地で１，２００～１，８００万円程度、土地建 物総額で３，０００～４，０００万円程度と見られるが、画地規模や建物仕様等によるばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、市場性ある賃貸建物の建築想定が困難なため収益還元法は適用しなかった。比準価格は周辺地域に 存する類似の取引事例から試算されており、市場性を反映し説得力がある。近隣地域は一般住宅を主体とした住宅地域 であり、市場性に着目して取引がなされることが通常であることから比準価格は規範性が高い。以上から本件では、市 場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [102.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 96,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で高齢化も進行している。金 利動向や物価高等の影響が懸念されるが中心 市街地や環境の良い住宅地域等の需要は比較 的安定している。 周辺に各種商業施設や利便施設が充実した利 便な住宅地域であり、潜在的な需要は堅調で 地価は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％