令和6年1月15日　提出 富士 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -29 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　弘樹   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市浅間上町２８９６番３６ ｢浅間上町１８－４｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 富士 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 富士駅北東方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部の一般住宅を主とする既成住宅地域で、格別な地域の変動要因は見られないなか宅地供給は限定的で あり、当面は現状のまま推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市内の住宅地域である。需要者の中心は富士市内及び富士宮市に居住する一次取得者で、３０～４０ 代の若年層が中心である。富士市中心部に近い住宅地域で、利便性、住環境等の程度は概ね良好であり、相応な需要に より地価は横ばいで推移している。取引の中心は土地で１０００～１８００万円程度、新築戸建住宅で２５００～３３ ００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の住宅地で原価法の適用が困難であり、また標準的な規模では合理的な賃貸経営は困難であることや取引はほとん どが自用目的とみられること等から収益還元法の適用も断念した。よって、本件では比準価格を中心として、代表標準 地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 80.2] [101.0] 100 88,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士市の人口は減少、高齢化率も上昇してい て地価は下落しているが新型コロナの影響は ほぼなくなり回復傾向がみられる。 利便性の良い住宅地域で需要は底堅く、地価 は安定的に推移している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％