令和6年1月15日　提出 富士 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -27 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市入山瀬字壱貫地６３６番３外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 入山瀬 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 入山瀬駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近年は地域要因に目立った変動は無く、今後も当分の間は現状同様の住宅地域としての推移が予測される。道路 事情に劣る地域も散見され、選別化傾向から需要は軟調で、地価は若干の弱含み傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市及び富士宮市郊外の住宅地域一円。需要者の中心は当該地域に居住或いは通勤する３０歳代前後の 一次取得者層と見られる。郊外部の立地であるが周辺幹線道路沿いには各種店舗が出店し一定の利便性が認められる。 他方で、背後地域には系統連続性に劣る生活道路も多く、選別化の傾向が窺える。需要の中心は土地で１，０００～１ ，５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００～３，５００万円程度であるが画地条件等によりばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地の画地条件や立地条件等に鑑み、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似の取引事例から求められた 実証的価格であり、市場性を反映し説得力がある。本件標準地は、市場性に着目した取引が大半を占める住宅地域に存 することから、比準価格は規範性が高いと思料する。以上本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した 比準価格を概ね妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [113.5] [100.0] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で高齢化も進行している。金 利動向や物価高等の影響が懸念されるが中心 市街地や環境の良い住宅地域等の需要は比較 的安定している。 県道背後の立地で系統連続性に劣る街路が多 く見られ、自動車利用が不可欠な地域環境下 にあって選好性への影響は避けられず地価は 軟調。 都市ガスの利用が可能となった。その他個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％