令和6年1月15日　提出 富士 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -23 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 4,570,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市鈴川中町６２８番４４７ ｢鈴川中町１２－５｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い海岸に近い住 宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 吉原 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 吉原駅南方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は海岸に近い旧来からの住宅地域で格別の変動要因はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する 。自然災害の懸念があることから需要が弱く、地価は今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市市街地外郭部から郊外部にかけての住宅地域一円である。需要者は一次取得者を中心とするが、職 住接近を指向する市外転入者を若干含む。特に利便性が劣ることはないが、自然災害の懸念があるため需要が弱く、地 域は停滞傾向にあり、地価は長期に亘って下落する状態が続いている。取引の中心価格帯は土地で４００万円～８００ 万円程度、新築戸建で１，７００万円～２，５００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は海岸に近い既存の住宅地域で戸建住宅指向の強い土地柄であるから、自用目的の取引が殆どである。対象標 準地の画地規模は小さく経済合理性のある賃貸経営が困難なため、収益還元法の適用を断念した。以上から、求めた試 算価格は比準価格のみであるが、当該価格は現実の売買価格を基礎として試算した実証的な価格である。従って、比準 価格を採用し、前年標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローンの金利は高くはなく、住宅取得を 支援する税制も継続中であるが、当市の人口 は微減、高齢化率は上昇傾向にある。 近隣地域は海岸に近く自然災害の懸念がある ため、住宅取得者の需要が向かいにくい状態 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％