令和6年1月15日　提出 富士 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -17 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市松岡字四丁川原１６７６番８５外 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 富士 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 富士駅西方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 富士川新橋梁の供用開始を控え、周辺街路の渋滞緩和による利便性の改善が見込まれつつも、当面は現状程度の 住環境を維持すると予測する。周辺で競合物件の供給が比較的多く、地価は軟調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市内における価格中位程度の住宅地域を内包する圏域。需要者は市内に居住或いは通勤する３０歳代 前後の一次取得者層が中心と見られる。富士川東岸の住宅地域で近年供給は比較的多く、周辺には今後開発が見込まれ る農地その他の空地も散見され、地価は軟調である。需要の中心は土地で１，０００～１，５００万円、新築戸建で２ ，５００～３，５００万円程度と見られるが、画地規模や建物仕様等によりばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地条件、近隣地域の地域環境等に鑑み、収益還元法は適用しなかった。比準価格は周辺地域に存する取 引事例から求められ、市場性を反映した実証的な価格と思料される。近隣地域は居住の快適性を背景とした市場性に着 目した取引が大半を占める住宅地域であり、比準価格は規範性が高いと思料する。以上から本件では、市場性を反映し た比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [102.0] 100 [139.3] [100.0] 100 67,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で高齢化も進行している。金 利動向や物価高等の影響が懸念されるが中心 市街地や環境の良い住宅地域等の需要は比較 的安定している。 富士川の新橋梁供用開始時期が近づき、周辺 路線の渋滞緩和が期待される。背後地域では 比較的供給が多く、地価は依然軟調に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％