令和6年1月15日　提出 富士 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -13 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　細川　和輝   TEL.

鑑定評価額 5,730,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市中柏原新田字宮下１４５番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパートが混 在する住宅地域 北6.5m市道 水道、下水 東田子の浦 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 東田子の浦駅北方 480m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の沿岸部に近い住宅地域で特段の変動要因はなく現状を維持すると予測する。沿岸部に対する需要は相対的 に弱く地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士市及び周辺市の郊外住宅地域一円である。需要者は富士市内の一次取得者が中心である。沿岸 部に近い住宅地域については津波リスク等の災害懸念から、当該地域に地縁や血縁を有する市場参加者以外からの需要 は他の地域と比較して相対的に弱く、地価の下落傾向が継続している。市場の中心価格帯は土地が総額５００万円～１ ，０００万円未満程度、新築戸建住宅で２，５００万円以下である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、アパート等は見られるものの、自己の居住用不動産の取得を目的とした取 引が大半である。また、沿岸部であることから賃貸需要が極端に弱く、賃貸共同住宅を想定することが困難なため、収 益還元法は適用しなかった。富士宮市内の郊外住宅地域に存する取引事例を多数収集することができたため、市場性を 反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格等との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [102.0] 100 [ 98.8] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化率の上昇は継続し、新設 住宅着工戸数は減少した。郊外の住宅地は供 給過剰の状況で、地価は下落から概ね横這い 傾向である。 地域要因に特段の変動要因はない。沿岸部に 近い住宅地域は災害懸念等から需要が相対的 に弱く地価は下落傾向である 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％