令和6年1月15日　提出 島田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島田 -7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 6,660,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島田市島字山道西６０２番５ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに農地が見られる 住宅地域 北5m市道 水道 日切 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅のほか農地も見られ る低層住宅地域。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道　 交通 施設 日切駅北東方 550m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も見られる住宅地域であり、格別の変動要因は見当たらず今後も現状の状態が続くものと予測する。値頃感 もあり地価はやや弱含みから横ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 １階から２階程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太・島田地区の住宅地域一円。需要者は市内の居住者が多く、３０～４０代のサラリーマンを中心とし た第一次取得者層が大半を占める。当該地域は旧金谷町郊外に位置し、新東名金谷インターに近いが影響は小さい。ま た、区画整理や農地の宅地転用等による宅地供給も多く、より好条件の住宅地に需要は移行し、回復基調にある。土地 は６００万～１０００万円、新築戸建で２５００万円程度で、画地規模、利用は多様であり、その価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積から経済合理的な共同住宅による賃貸経営が困難 なため、試算しなかった。当該地域はアパートも混在するが自用目的での戸建住宅の取引が中心であり、類似地域にお いて信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際しては比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　島田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [122.8] [100.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナの影響で低迷してきた雇用状況、所得 状況に持ち直しの動きも見られるものの資源 高や円安による輸入価格の上昇により不透明 感が見られる。 市中心部から離れた住宅地域であるが値頃感 から需要は回復基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％