令和6年1月12日　提出 伊東 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊東 5-2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉崎　充登   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 69,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊東市幸町４７６番２０外 ｢幸町４－１３｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度3種最高31m (90,300) 台形 1:2 店舗兼共同住宅 Ｗ2 店舗、事務所、アパ ート等が混在する商 業地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 伊東 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 伊東駅南方 800m 法令 規制 （都） 近商 (90,300) 準防  高度3種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗、店舗併用住宅のほか一般住宅やホテル等が見られる地域で、顧客通行量の減少や商業繁華性の低下か ら駐車場も散見される。今後も需要は弱い傾向で推移し、商住混在地域へと緩やかに移行するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊東市を中心に熱海市を含む商業地域。需要者は、同一需給圏内に地縁性を持つ法人及び個人業者が中心 である。商業背後地は人口減少傾向にあり、観光客の回遊性も期待できない商業地域においては、空店舗も散見され、 商業地の需要は弱い傾向にある。中心となる価格帯は１５０㎡前後で９００万円～１４００万円程度であるが、画地規 模の大小、利用形態、繁華性の程度により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗、店舗併用住宅及び事務所が多く立地している在来からの商業地域である。貸店舗等は見られる ものの空店舗も散見し、賃貸需要は弱く土地価格に見合う投資合理性のある賃料が得られないため、収益価格は低位に 求められた。取引の中心は自用目的であることから、市場取引の実勢を反映して実証性に優れ、相対的に規範性が高い 比準価格を重視して、収益価格を参考の上、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊東 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [129.0] [100.0] 100 69,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業はコロナ禍から回復傾向にあるが、人 口は減少傾向で、不動産需要は利便性等の良 い一部地域、別荘地等を除き、弱い傾向にあ る。 在来からの店舗の多い商業地域で、空店舗や 駐車場も見られるほか、顧客通行量の減少に よる商業繁華性の低下が認められ、需要は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.9 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％