令和6年1月12日　提出 伊東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊東 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊東市松原字八津６６９番２外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 台形 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、保養所、 事務所等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 伊東 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域に指定され ている住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 伊東駅南西方 400m 法令 規制 （都） ２住居 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 高度2種最高21m ⑤地域要因の将 　来予測 今後も住環境、安全性が重視される傾向は続くことが予測される。近隣地域での住宅地需要は減退しているもの とみられるため、不動産市場は低調な状態が続き、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊東市内の住宅地域一円である。需要者の中心は市内出身の第一次取得者層であり外部からの需要は弱い 。近隣地域は伊東駅に近く利便性は良好であるが、土砂災害警戒区域に指定されていることから市場での競争力は弱く なっている。また、人口減少や地域経済の停滞による所得の低迷等を背景に地価水準は下落傾向が続いている。土地は ８００万～１３００万円程度、新築戸建で２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域での土地利用は戸建住宅が中心であり自用目的の取引が支配的であること、及び画地規模が小さくアパートの 建築は合理的ではないことから収益価格は試算できなかった。比準価格の査定に当たっては代替競争関係が認められる 取引事例を採用しており、得られた価格の実証性は高いものと思料する。以上より、比準価格を標準として、他の標準 地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と少子高齢化の進行により小学校が 統廃合された。第一次取得者層の家計は厳し い情勢であることから宅地需要は低迷してい る。 伊東駅、商店街に近く利便性は良好であるが 災害リスクがある宅地への需要は減退、競争 力は低下していることから地価下落が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％