鑑定評価書

令和6年1月10日　提出
富士宮 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士宮 5-3

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　佐野　雅彦

TEL.

鑑定評価額

14,600,000 円

１㎡当たりの価格

70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士宮市東町１２０６番１｢東町９－２｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	台形 1:2	事務所Ｗ2	店舗、事務所を中心に住宅も見られる商業地域	北16m県道	水道、ガス、下水	富士宮 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

富士宮駅北東方

900m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外部等に進出している店舗との競合により、繁華性は衰退傾向にある。住宅敷地及び事務所兼住宅敷地として
の土地利用の割合が徐々に増加するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富士宮市及び富士市の圏域の商業地域。需要者は、自社の店舗、事務所として利用することを目的とす
る地元の中小法人、個人事業主が中心となる。低層店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域経済の衰退等によ
り既成商業地域は商況の低迷が続いており、需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。取引される敷地規模や価格帯
が一様ではなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、駅に近い商業地域であるが、自用の店舗も多く、投資目的の一棟売買等、賃料収入の多寡を指標とした商
業事業者向けの取引市場の成熟の程度は総じて低く、土地価格に見合う賃料水準も形成されていない。地域内は自用目
的での土地取引が殆どである。したがって、収益価格は参考に留め、価格実証性に富む比準価格を採用し、代表標準地
との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士宮 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,300 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[123.4]

[100.0]
100

70,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向である。店舗の出店は郊外部
が中心であり、富士宮駅及び西富士宮駅周辺
の既成商業地域は、全体として繁華性の上昇
は見られない。

繁華性を上昇させる地域要因の変動はない。
周辺では、小規模な飲食店等の出店は見られ
るが、閉店する店舗も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士宮 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ静岡第２ -50	富士宮市		更地	（　）	不整形	東19m県道、中間画地		商業高度4種最高20m (90,400)
b	６Ｋ静岡第２ -52	富士宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、西4.5m、角地		商業 (100,270)
c	６Ｋ静岡第２ -54	富士宮市		建付地	（　）	不整形	南16m市道、東4m、角地		工業 (70,200)
d	６Ｋ静岡第２ -738	富士宮市		建付地	（　）	不整形	南9.5m市道、東5m、西5.5m、三方路		近商 (90,187)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,008	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 65.0]	75,171	100 [ 106.1]	70,849	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,800
b	(　 ) 68,432	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 112.4]	60,517	100 [ 85.4]	70,863		70,900
c	(　 ) 56,828	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.9]	64,303	100 [ 92.1]	69,819		69,800
d	(　 ) 50,397	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.8]	56,640	100 [ 80.8]	70,099		70,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +3.5
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -11.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,400 円／㎡]

富士宮 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,694,541	1,091,950	4,602,591	4,224,000	378,591	（　0.9482） 358,980	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,478,750 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士宮 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	208 ㎡	10.0 m x 17.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は１テナント、２，３階は２ＬＤＫタイプ、平均専有面積５５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	100.0	110.00	2,050	225,500	6.0	1,353,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	110.00	100.0	110.00	1,338	147,180	2.0	294,360
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		519,860		1,941,720
								0

⑨年額支払賃料	519,860 円　×　12ヶ月　＝　 6,238,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,238,320 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 561,449 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,676,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,941,720 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,694,541 円　　　　（　 27,378 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士宮　　　　-47	2,225 ( 2,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,319	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士宮　　　　-48	1,980 ( 1,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,018
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士宮 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,000 円	60,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	187,150 円	6,238,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 510,000 円	60,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,000 円	60,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,000 円	60,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,091,950 円　（　　　　　　 5,250 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,224,000 円（　　　　　 20,308 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,694,541 円
②総費用	1,091,950 円
③純収益　①－②	4,602,591 円
④建物等に帰属する純収益	4,224,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	378,591 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	358,980 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,726 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,478,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士宮 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士宮市東町１２０６番１	0820000303566-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月13日　提出
富士宮 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士宮 5-3

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　柳田　毅

TEL.

鑑定評価額

14,600,000 円

１㎡当たりの価格

70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士宮市東町１２０６番１｢東町９－２｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	台形 1:2	事務所Ｗ2	店舗、事務所を中心に住宅も見られる商業地域	北16m県道	水道、ガス、下水	富士宮 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

富士宮駅北東方

900m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

富士宮駅北側の既存の商業地域で、駅南側や郊外の大型店舗等への顧客流出傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富士宮駅北側の近隣商業地域を中心とする富士宮市内の商業地域一帯。需要者は地元の法人・個人事業主
が大半であり、地元以外からの需要は乏しい。大規模商業施設や郊外型店舗等の進出により、既存の商店街からの顧客
流出が続き、不動産市場も長期に渡り停滞傾向で推移している。近隣地域及び周辺類似地域では取引が少なく、案件に
よる個別性も強いことから中心となる価格帯を見出すことは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地に存するため原価法は適用しない。また、衰退傾向にある旧来からの商業地域であり、収益性に着目した不
動産価格の形成がなされていないことから、当該地域では主として自用目的の取引により市場が形成され、当該市場に
おける取引価格水準を指標に価格形成がなされるものと認められる。したがって、本件では市場性を反映し実証的な比
準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士宮 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,300 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[123.2]

[100.0]
100

70,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富士宮市は商圏人口減少と高齢化が進みつつ
ある一方、廃業等による供給は増加傾向にあ
るため、市況は弱含みで、地価は全般に下落
傾向にある。

大規模商業施設や郊外型店舗の進出等により
、既存の商業地域は顧客流出が続き地価は下
落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士宮 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ静岡第２ -860	富士宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.3m市道、中間画地		商業 (90,378)
b	６Ｋ静岡第２ -50	富士宮市		更地	（　）	不整形	東19m県道、中間画地		商業高度4種最高20m (90,400)
c	６Ｋ静岡第２ -52	富士宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、西4.5m、角地		商業 (100,270)
d	６Ｋ静岡第２ -740	富士宮市		更地	（　）	ほぼ整形	西14.5m市道、南7.6m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,909	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,300	100 [ 86.3]	69,873	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,900
b	(　 ) 49,008	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 65.0]	75,171	100 [ 107.1]	70,188		70,200
c	(　 ) 68,432	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 112.4]	60,517	100 [ 85.8]	70,533		70,500
d	(　 ) 83,368	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	78,763	100 [ 111.2]	70,830		70,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,400 円／㎡]

富士宮 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,622,278	1,086,631	4,535,647	4,202,880	332,767	（　0.9737） 324,015	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,750,313 円　　　　（　 32,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士宮 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	208 ㎡	10.0 m x 17.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸）２～３階２ｌＤＫ（５５㎡）４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	100.0	110.00	2,023	222,530	3.0	667,590
							0.0	0
2～ 3	住宅	110.00	100.0	110.00	1,350	148,500	2.0	297,000
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		519,530		1,261,590
								0

⑨年額支払賃料	519,530 円　×　12ヶ月　＝　 6,234,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,234,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 623,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,610,924 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,261,590 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,622,278 円　　　　（　 27,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士宮　　　　-48	1,980 ( 1,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,064	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,026 円/㎡　月額支払賃料（　 2,023 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士宮　　　　-49	2,004 ( 2,002)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,988
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士宮 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,800 円	59,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	187,031 円	6,234,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 507,400 円	59,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,700 円	59,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,700 円	59,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,086,631 円　（　　　　　　 5,224 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,700,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,202,880 円（　　　　　 20,206 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,622,278 円
②総費用	1,086,631 円
③純収益　①－②	4,535,647 円
④建物等に帰属する純収益	4,202,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	332,767 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	324,015 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,750,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士宮 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士宮市東町１２０６番１	0820000303566-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考