別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
富士宮 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士宮 5-2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.
鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士宮市中央町１５０番５外
｢中央町４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ2		 中規模の小売店舗が
多い駅前の中心的商
業地域		 東20m県道 水道、ガス、下水 富士宮

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 富士宮駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 富士宮駅北側の駅前商業地域で、駅南側や郊外の大型店舗等への顧客流出傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富士宮駅北側の駅前商業地域を中心とする富士宮市及び富士市内の商業地域一帯。需要者は地元の法人・
個人事業主が大半であり、地元以外からの需要は乏しい。大規模商業施設や郊外型店舗等の進出により、既存の商店街
からの顧客流出が続き、不動産市場も長期に渡り停滞傾向で推移している。商業地取引は画地規模や建物、案件による
個別性が強いことから中心となる価格帯を見出すことは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地に存するため原価法は適用しない。また、自用物件が多い旧来からの商業地域であり、収益性に着目した不
動産価格の形成がなされていないことから、主として自用目的の取引により市場が形成され、当該市場の取引価格水準
を指標に価格形成がなされるものと認められる。したがって、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収
益価格は参考に留め、直近の需給動向等も勘案し、対象不動産の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富士宮 5-5                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     87,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富士宮市は商圏人口減少と高齢化が進みつつ
ある一方、廃業等による供給は増加傾向にあ
るため、市況は弱含みで、地価は全般に下落
傾向にある。

大規模商業施設や郊外型店舗の進出等により
、既存の商業地域は顧客流出が続き地価は下
落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％ -0.2 ％
３　試算価格算定内訳 富士宮 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ静岡第
２
-50		 富士宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東19m県道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
(90,400)
b ６Ｋ静岡第
２
-52		 富士宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
西4.5m、角地
商業

(100,270)
c ６Ｋ静岡第
２
-53		 富士宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西22m国道、
南東6m、角地
工業

(70,200)
d ６Ｋ静岡第
２
-740		 富士宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西14.5m市道、
南7.6m、角地
近商

(90,200)
e ６Ｋ静岡第
２
-738		 富士宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9.5m市道、
東5m、西5.5m、
三方路
近商

(90,187)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,008  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.0]
75,171 		 100
[  87.3]
86,107 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
86,100 
b (　           ) 
68,432  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.4]
60,517 		 100
[  69.3]
87,326 
87,300 
c (　           ) 
49,579  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  92.7]
56,298 		 100
[  65.0]
86,612 
86,600 
d (　           ) 
83,368  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
78,763 		 100
[  91.1]
86,458 
86,500 
e (　           ) 
50,397  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.8]
56,640 		 100
[  64.8]
87,407 
87,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -11.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,800 円／㎡]  



富士宮 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,700,256 
1,675,734 
7,024,522 
6,483,840 
540,682 		 （　0.9737）
526,462 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     10,967,958 円　　　　（　     43,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士宮 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   254 ㎡      9.6 m x   27.6 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸）２～３階２ＤＫ（４０㎡）４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
100.0 
160.00 
2,206 
352,960 		 3.0  1,058,880 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,340 
214,400 		 2.0  428,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
100.0 
480.00 

781,760 		 1,916,480 
0 
⑨年額支払賃料        781,760 円　×　12ヶ月　＝　       9,381,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,381,120 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　       ％　＝　　       938,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,683,008 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,916,480 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,248 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,700,256 円　　　　（　        34,253 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 富士宮
　　　　-41		 1,211  
(   1,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 60.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,146 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,209 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,206 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 富士宮
　　　　-49		 2,004  
(   2,002) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,272 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士宮 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 368,400 円  　　　　     92,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 288,634 円  　　　        9,621,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      782,800 円  　　　　     92,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,100 円  　　　　     92,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,100 円  　　　　     92,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,675,734 円　（　　　　　　         6,597 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,483,840 円  
（　　　　　        25,527 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,700,256 円      
②総費用 1,675,734 円      
③純収益　①－② 7,024,522 円      
④建物等に帰属する純収益 6,483,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 540,682 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 526,462 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,073 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,967,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士宮 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士宮市中央町１５０番５
 0820000293588-0000
2 　富士宮市中央町１５０番２８
 0820000293609-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
富士宮 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士宮 5-2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.
鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士宮市中央町１５０番５外
｢中央町４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ2		 中規模の小売店舗が
多い駅前の中心的商
業地域		 東20m県道 水道、ガス、下水 富士宮

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 富士宮駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 富士宮駅に近い既成の商業地域に存し、地域要因に大きな変動要因はない。新規店舗は郊外部及び規模の大きな
画地への出店が目立ち、近隣地域内は繁華性の上昇は見られないものと予測。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士宮市及び富士市の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内の法人及び個人事業者であり
、同一需給圏外からの需要流入は少ない地域である。集客力を有する店舗の出店は郊外部及び幹線街路沿いに多く、駅
周辺の商業地域の繁華性は衰退傾向にあり、需要の回復は見られない。商業地域で、取引が行われる面積はバラツキが
あり、取引価格の範囲は広く、取引件数も少ないことから、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では、賃貸事務所、賃貸店舗等も見られるが、駅に近いものの、賃貸需要は少ない。収益価格は、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため、低位に試算されている。商業地域であるが、自用目的での土地取引が多いことか
ら、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、前年からの市場動向等の分析を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富士宮 5-5                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     87,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向。店舗の新規出店は、幹線沿
い及び規模の大きな画地が主流であり、富士
宮駅北口側周辺の商業地域の需要は弱い。


地域要因の大きな変動はない。交通量の変化
もなく、繁華性の上昇はない。集客力を有す
る店舗の出店は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％ -0.2 ％
３　試算価格算定内訳 富士宮 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ静岡第
２
-49		 富士宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m県道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
(90,400)
b ６Ｋ静岡第
２
-50		 富士宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東19m県道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
(90,400)
c ６Ｋ静岡第
２
-51		 富士宮市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ６Ｋ静岡第
２
-52		 富士宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
西4.5m、角地
商業

(100,270)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,900  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.2]
76,672 		 100
[  86.9]
88,230 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,200 
b (　           ) 
49,008  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.0]
75,171 		 100
[  86.9]
86,503 
86,500 
c (　     41,569) 
63,952  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,760 		 100
[  74.1]
86,046 
86,000 
d (　           ) 
68,432  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.4]
60,517 		 100
[  70.6]
85,718 
85,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,800 円／㎡]  



富士宮 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,388,939 
1,609,257 
6,779,682 
6,209,280 
570,402 		 （　0.9737）
555,400 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     11,570,833 円　　　　（　     45,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士宮 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   254 ㎡      9.6 m x   27.6 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗は１テナント、２階から３階は、各階１ＬＤＫタイプ×４戸、平均専有面積４０㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
100.0 
160.00 
2,183 
349,280 		 4.0  1,397,120 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,330 
212,800 		 2.0  425,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
100.0 
480.00 

774,880 		 2,248,320 
0 
⑨年額支払賃料        774,880 円　×　12ヶ月　＝　       9,298,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,298,560 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       929,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,368,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,248,320 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,388,939 円　　　　（　        33,027 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 富士宮
　　　　-49		 2,004  
(   2,002) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,266 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,183 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 富士宮
　　　　-55		 1,487  
(   1,487) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,054 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士宮 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 352,800 円  　　　　     88,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 278,957 円  　　　        9,298,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      749,700 円  　　　　     88,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,200 円  　　　　     88,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,200 円  　　　　     88,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,609,257 円　（　　　　　　         6,336 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,209,280 円  
（　　　　　        24,446 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,388,939 円      
②総費用 1,609,257 円      
③純収益　①－② 6,779,682 円      
④建物等に帰属する純収益 6,209,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 570,402 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 555,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,187 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,570,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士宮 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士宮市中央町１５０番５
 0820000293588-0000
2 　富士宮市中央町１５０番２８
 0820000293609-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考