令和6年1月15日　提出 富士宮 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -9 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市大久保字久保通３２０番１ ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西5.3m市道 水道 芝川 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 芝川駅北方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧芝川町の平坦部に形成された農家集落地域で、市街化調整区域にあるため、格別な地域の変動要 因は見られないことから、当面は現状にて推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に旧芝川町を中心とした富士宮市郊外の住宅地域一円。需要者は旧芝川町に地縁的選好性のある一次取 得者が中心で、外部からの二次取得者等の転入需要はほぼ見られず、建物付の需要はある程度見込まれるものの、土地 のみの需要者は限定的である。取引は規模によりまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域で賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は旧芝川町を中心に選択及び 採用した取引事例から試算したもので精度は高いものと認められる。自用目的の取引が中心で、居住の快適性及び地縁 的選好性に着目する地域であることから、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市における総人口、生産年齢人口は県全体 と同様に減少。高齢化率は県全体よりも高い 。土地取引件数はほぼ横ばい。 旧芝川町は高齢化・過疎化が進行し、外部か らの需要が限定的な状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％