令和6年1月13日　提出 富士宮 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -7 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市神田川町１０番３外 ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済みの住 宅地域 北東5.8m市道 水道、ガス、下水 富士宮 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   230 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　　　　北 ５．８ｍ市道 交通 施設 富士宮駅西方 950m 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地域として概ね熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮駅南側徒歩圏を中心とする富士宮市内に形成される住宅地域。需要者は富士宮市内居住若しくは在 勤の一次取得者層が中心である。近隣地域は大規模商業施設に近く、居住環境も良好な駅徒歩圏の住宅地域として一定 の需要が見込まれるものの、市内は宅地供給が比較的多く、需給は軟調なため、当該地域の地価も下落傾向で推移して いる。中心価格帯は、更地が概ね１，０００万円台前半程度、新築戸建住宅で２，０００万円台中盤程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域に存るため原価法は適用しない。また、画地規模が小さく投資採算性の観点から賃貸住宅の想定が困難で あるため収益還元法も適用しない。対象不動産は、自用目的の取引により市場が形成され、取引市場における現実の取 引価格を指標に価格形成がなされる地域に存することから、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表 標準地からの検討も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [100.0] 100 58,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の進行等に加え、市域が広 く宅地供給が比較的多いことから地価は全般 に弱含み傾向が続いている。 居住環境、利便性とも比較的良好であるが、 上記要因等により需給はやや軟調で、地価は 下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％