鑑定評価書

令和6年1月14日　提出
富士宮 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士宮 -4

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　米山　和志

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

56,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月13日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士宮市北町２００７番５外｢北町１－２４｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) （その他）
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北東4.7m市道	水道、ガス、下水	富士宮 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　４．７
ｍ市道

交通

施設

富士宮駅北方

1.5km

法令

規制

２中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地域として熟成されており、現状程度で推移するものと予測される。新たに開発された分譲地との競争
力は弱いが、利便性及び住環境は標準的な住宅地域であり、地価は概ね横ばいと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は富士宮市の住宅地域である。需要者の中心は富士宮市に居住又は勤務する２０代後半～４０代の一
次取得者であるが、買い換え層の需要も存在する。利便性は概ね良好であるが、周辺の分譲地と比較して需要は弱い。
一方、周辺は開発余剰地が殆どなく、供給も少ないため、需給の著しい不均衡はない。需要の中心となる価格帯は、土
地の総額で８００万円～１，４００万円、新築の戸建物件で２，２００万円～３，２００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は賃貸共同住宅も散見されるが、収益性に着目した土地取引は皆無に近く、自用の住宅建築目的での土地取引が殆
どであり、居住の快適性及び利便性に着目して価格が形成されている既成住宅地域である。収益性が価格に反映されて
いないことから、収益価格は参考に止め、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士宮 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,200 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[102.0]

100
[106.6]

[100.0]
100

56,200

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向が続いている。中小規模の宅
地開発が多く見られ、供給過多の状況が続い
ているが、利便性の良い分譲地の需要は概ね
堅調。

周辺で小規模開発されている分譲地との競争
力は弱いが、宅地供給が少なく、底堅い需要
も存在し、需給は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

富士宮 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ静岡第２ -3	富士宮市		建付地	（　）	不整形	東4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
b	６Ｋ静岡第２ -17	富士宮市		更地	（　）	不整形	南4m市道、東3.5m、角地		近商 (90,200)
c	６Ｋ静岡第２ -18	富士宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	西3.6m市道、中間画地		２中専 (60,150)
d	６Ｋ静岡第２ -19	富士宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	６Ｋ静岡第２ -849	富士宮市		建付地	（　）	台形	南3.2m私道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,900	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.8]	50,308	100 [ 92.6]	54,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,300
b	(　 ) 55,501	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	55,501	100 [ 97.0]	57,218		57,200
c	(　 ) 39,964	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 84.5]	55,530	100 [ 97.0]	57,247		57,200
d	(　 ) 63,574	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	60,654	100 [ 106.6]	56,899		56,900
e	(　 ) 35,204	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.9]	43,089	100 [ 79.1]	54,474		54,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.5
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,300 円／㎡]

富士宮 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,582,906	512,196	2,070,710	1,940,280	130,430	（　0.9721） 126,791	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,756,326 円　　　　（　 12,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士宮 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	150 ％	150 ％	227 ㎡	14.1 m x 20.1 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積４５㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,270	114,300	2.0	228,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		228,600		457,200
								0

⑨年額支払賃料	228,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,743,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,743,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,578,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	457,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,582,906 円　　　　（　 11,378 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士宮　　　　-2	1,301 ( 1,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [105.0]	1,265	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,272 円/㎡　月額支払賃料（　 1,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士宮　　　　-14	1,272 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,286
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士宮 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,400 円	27,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	82,296 円	2,743,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 234,600 円	27,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 512,196 円　（　　　　　　 2,256 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 45 ％　＋　0.0753 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,940,280 円（　　　　　 8,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,582,906 円
②総費用	512,196 円
③純収益　①－②	2,070,710 円
④建物等に帰属する純収益	1,940,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	130,430 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	126,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 559 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,756,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士宮 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士宮市北町２００７番５	0820000280720-0000
2	富士宮市北町２００７番１４	0820010000137-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
富士宮 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士宮 -4

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　安本　耕治

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

56,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月1日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士宮市北町２００７番５外｢北町１－２４｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) （その他）
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北東4.7m市道	水道、ガス、下水	富士宮 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．７ｍ市道

交通

施設

富士宮駅北方

1.7km

法令

規制

２中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

居住環境で見劣りする既成住宅地域であるものの、価格水準が底値圏に近づきつつあるものと認められることか
ら、今後地価は横ばい圏内にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富士宮市の市街地に形成された住宅地域一円。需要者は市内に居住及び勤務する一次取得者が中心である
。当市郊外の市街化区域は昨年建蔽率及び容積率が緩和されたことから、代替競争関係において既成住宅地域への需要
はやや軟調である。中心となる価格帯は、土地は１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程
度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は富士宮駅北方の取引事例から試算したもので精度は高いものと認められる。建築費等に見合う賃料水準とな
っていないことや元本と果実の相関関係が希薄なこと等から、収益価格は低位に試算された。自用の取引が中心で、利
便性及び快適性を重視する住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価
額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士宮 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[107.1]

[100.0]
100

56,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市における総人口、生産年齢人口は県全体
と同様に減少。高齢化率は県全体よりも高い
。土地取引件数はほぼ横ばい。

既成住宅地域であり、新興住宅地域との比較
で、立地環境から相応の需要は認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

富士宮 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ静岡第２ -3	富士宮市		建付地	（　）	不整形	東4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
b	６Ｋ静岡第２ -17	富士宮市		更地	（　）	不整形	南4m市道、東3.5m、角地		近商 (90,200)
c	６Ｋ静岡第２ -18	富士宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	西3.6m市道、中間画地		２中専 (60,150)
d	６Ｋ静岡第２ -809	富士宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	西11m県道、南4.4m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,900	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.8]	50,308	100 [ 89.1]	56,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,500
b	(　 ) 55,501	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	55,501	100 [ 99.0]	56,062		56,100
c	(　 ) 39,964	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 84.5]	55,530	100 [ 98.0]	56,663		56,700
d	(　 ) 34,213	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 64.3]	53,049	100 [ 94.7]	56,018		56,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,300 円／㎡]

富士宮 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,639,851	527,010	2,112,841	2,003,550	109,291	（　0.9721） 106,242	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,309,609 円　　　　（　 10,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士宮 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅		ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	150 ％	150 ％	227 ㎡	14.1 m x 20.1 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４戸、専有面積４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,298	116,820	2.0	233,640
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		233,640		467,280
								0

⑨年額支払賃料	233,640 円　×　12ヶ月　＝　 2,803,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,803,680 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 168,221 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,635,459 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	467,280 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,392 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,639,851 円　　　　（　 11,629 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士宮　　　　-2	1,301 ( 1,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,265	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,298 円/㎡）　基準階 2 F B
b	富士宮　　　　-7	1,246 ( 1,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,332
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士宮 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,000 円	28,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	84,110 円	2,803,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,200 円	28,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 527,010 円　（　　　　　　 2,322 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,500,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 45 ％　＋　0.0753 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,003,550 円（　　　　　 8,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,639,851 円
②総費用	527,010 円
③純収益　①－②	2,112,841 円
④建物等に帰属する純収益	2,003,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	109,291 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	106,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,309,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士宮 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士宮市北町２００７番５	0820000280720-0000
2	富士宮市北町２００７番１４	0820010000137-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考