令和6年1月15日　提出 富士宮 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市山本字長峯６０８番６７ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、下水 富士宮 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 富士宮駅南東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に存することもあって近年は地域要因に目立った変動は無く、当面は現状同様の住宅地域とし て推移すると予測する。需要は軟調であり、地価は弱含み傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市及び富士市郊外の住宅地域であり、主として富士宮市郊外の価格中位以下の住宅地域を内包する 圏域。需要者の中心は市内に居住する３０歳代前後の一次取得者層と見られる。郊外部にあって利便性に劣り、需要は 引き続き軟調である。需要の中心となる価格帯は土地で概ね５００～８００万円程度と見られ、画地規模や需要者の属 性等によりばらつきが見られる。なお、市街化調整区域内については建売分譲は乏しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に位置しており、収益性の検討は馴染まないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、近 隣地域周辺の類似地域に存する複数の取引事例から求められた実証的な価格で、市場性を反映し説得力がある。本件で は、市場性に着目して取引がなされる当該地域における取引動向の現状等に鑑み、市場性を反映した比準価格を概ね妥 当と判断し、不動産業者意見及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [103.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士宮市は人口減少や高齢化の進行で不動産 の潜在需要は弱まっている。住環境や利便性 、収益性等による需要の二極化、選別化が見 られる。 市街化調整区域内に位置する利便性に劣る住 宅地域で、近年地域要因に特段の変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％