別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
三島 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三島 5-3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　和泉　清明   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三島市青木２７９番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,510  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗等が多い国道沿
いの路線商業地域
 西16m国道、南側道 水道、ガス、下水 三島

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 三島駅南方

2.4km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域周辺で特筆すべき出店計画はなく、当面は店舗の連たん度に変化はないものと予測する。路線商業地域と
しての相対的地位は低めで、地価は横ばいから緩やかな下落を続けるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に、函南町、清水町、長泉町、沼津市を含む広域的な路線商業地域。需要者としては圏内の
法人、全国展開の店舗事業者等が想定される。東名高速から伊豆方面への幹線道路沿いに位置するが、東駿河湾環状道
路の開通後幹線道路系統が広域的に変化し交通量が減少傾向にある。路線商業地域への出店は事業用定期借地や建て貸
しによる出店形態が多く、近隣地域において同程度の規模の取引は極めて少なく、需要の中心価格帯は抽出できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は、自用及び賃貸店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸物件は介在するが、収益不動産その
ものの取引は少なく収益不動産に対する取引市場の成熟の程度は総じて低い。このため価格形成においては地域間の水
準比較により重きを置く傾向がある。したがって、価格実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、
単価と総額の関連や代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    161,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[152.6]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県東部伊豆地方の交通の要所で、三島駅南口
では東街区再開発事業が進行している。駅周
辺は宅地の供給が少なく、地価は強含みの取
引が続いている。

国道１３６号沿道の周辺地域に特筆すべき店
舗の出退店は見られず、取引が少ない状況は
継続している。


近隣地域における地位は、中庸であり、特に
記載すべき変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三島 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ第１

-548		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b ６Ｋ第１

-1013		 三島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東9.5m県道
、北東5.8m、
角地
近商

(100,200)
c ６Ｋ第１

-1027		 三島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西5.5m市道、
北5m、二方路
１住居

(80,200)
d ６Ｋ第１

-1030		 三島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,382  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
154,999 		 100
[ 145.2]
106,749 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
148,238  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 110.3]
150,075 		 100
[ 140.6]
106,739 
107,000 
c (　           ) 
112,482  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  86.7]
145,594 		 100
[ 133.5]
109,059 
109,000 
d (　           ) 
155,763  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
157,165 		 100
[ 148.5]
105,835 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +49.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +43.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



三島 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の商業地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,673,558 
3,074,580 
8,598,978 
6,116,080 
2,482,898 		 （　0.9734）
2,416,853 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     49,323,531 円　　　　（　     32,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三島 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   1,510 ㎡     39.0 m x   33.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平屋建て店舗　１棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
2,106 
1,053,000 		 5.0  5,265,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

1,053,000 		 5,265,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,053,000 円　×　12ヶ月　＝　      12,636,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,636,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,010,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,625,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,265,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,673,558 円　　　　（　         7,731 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ三島
　　　　-35		 2,118  
(   2,113) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
2,104 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,115 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,106 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ三島
　　　　-28		 2,285  
(   2,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,218 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三島 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 343,600 円  　　　　     85,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 379,080 円  　　　       12,636,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,450,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      730,100 円  　　　　     85,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,900 円  　　　　     85,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,900 円  　　　　     85,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,074,580 円　（　　　　　　         2,036 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,116,080 円  
（　　　　　         4,050 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,673,558 円      
②総費用 3,074,580 円      
③純収益　①－② 8,598,978 円      
④建物等に帰属する純収益 6,116,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,482,898 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,416,853 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,323,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三島 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三島市青木２７９番７
 0801005355710-0000
2 　三島市青木２７９番１７
 0801005355720-0000
3 　三島市青木２７９番１８
 0801005355721-0000
4 　三島市青木２７９番１９
 0801005355722-0000
5 　三島市青木２７９番２０
 0801005355723-0000
6 　三島市青木２８２番５
 0801005355736-0000
7 　三島市青木２８２番６
 0801005355737-0000
8 　三島市青木２８２番８
 0801005355739-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
三島 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三島 5-3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三島市青木２７９番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,510  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗等が多い国道沿
いの路線商業地域
 西16m国道、南側道 水道、ガス、下水 三島

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 三島駅南方

2.4km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域周辺で特筆すべき店舗の出店計画はなく、当面は現在の地域の状況が維持されるものと予測する。路線商
業地については取引自体は少ないものの需要は安定的で、今後の地価は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に周辺市町も含む路線商業地域等で、広範囲に及ぶ。圏内の中小法人の他、規模や立地によ
っては全国展開のチェーン店舗事業者なども需要者として十分に想定される。建て貸しや事業用定期借地の出店形態も
多いことから路線商業地の取引自体は少ないが、交通量の多い国道沿いにあることから、相応の競争力が認められる。
取引の絶対量が少ないため、需要の中心価格帯は抽出できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駐車場確保の必要性から容積消化率は低くならざるを得ず、収益価格はかなり低位に求められた。また、路線商業施設
の賃貸内容が顕在化することは稀であり、規範性のある賃貸事例の収集にも限界があるため、収益価格は説得性を欠く
。事例の少なさからその収集範囲は広範囲に及んだが、市場参加者も広域的な価格検討を行うとみられることから比準
価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    161,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[152.0]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 三島駅南口東街区の再開発事業は権利変換計
画が認可された。新幹線駅を擁する三島駅周
辺の発展性が好感され、高価格帯の商業地の
取引が増加。

特筆すべき店舗の出店は見られず、地域の状
況に変化はない。伊豆半島を貫く国道沿いに
あることから、潜在需要は継続的に認められ
る。

南側の側道は背後住宅地の開発道路であり、
効用増は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三島 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ第１

-548		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b ６Ｋ第１

-1033		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.5m県道、
中間画地
工業

(60,200)
c ６Ｋ第１

-525		 沼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西17m国道、
中間画地
近商
津波災害警戒区域
(90,300)
d ６Ｋ第１

-540		 駿東郡清水町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7.5m県道
、中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,382  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
154,999 		 100
[ 144.9]
106,970 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
97,015  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
98,193 		 100
[  92.2]
106,500 
107,000 
c (　           ) 
110,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
110,000 		 100
[ 103.0]
106,796 
107,000 
d (　           ) 
114,897  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
127,919 		 100
[ 118.8]
107,676 
108,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



三島 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,880,355 
2,812,722 
8,067,633 
5,468,160 
2,599,473 		 （　0.9734）
2,530,327 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     51,639,327 円　　　　（　     34,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三島 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   1,510 ㎡     39.0 m x   33.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
2,181 
981,450 		 5.0  4,907,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

981,450 		 4,907,250 
0 
⑨年額支払賃料        981,450 円　×　12ヶ月　＝　      11,777,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,777,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       942,192 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,835,208 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,907,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,147 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,880,355 円　　　　（　         7,206 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ三島
　　　　-24		 2,560  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[120.0]		 100
[110.0]
2,204 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,181 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ三島
　　　　-25		 1,836  
(   1,827) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,086 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三島 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 307,200 円  　　　　     76,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 353,322 円  　　　       11,777,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,345,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      652,800 円  　　　　     76,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,800 円  　　　　     76,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,800 円  　　　　     76,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,812,722 円　（　　　　　　         1,863 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,468,160 円  
（　　　　　         3,621 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,880,355 円      
②総費用 2,812,722 円      
③純収益　①－② 8,067,633 円      
④建物等に帰属する純収益 5,468,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,599,473 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,530,327 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,676 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,639,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三島 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三島市青木２７９番７
 0801005355710-0000
2 　三島市青木２７９番１７
 0801005355720-0000
3 　三島市青木２７９番１８
 0801005355721-0000
4 　三島市青木２７９番１９
 0801005355722-0000
5 　三島市青木２７９番２０
 0801005355723-0000
6 　三島市青木２８２番５
 0801005355736-0000
7 　三島市青木２８２番６
 0801005355737-0000
8 　三島市青木２８２番８
 0801005355739-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考