別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
三島 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三島 5-1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 332,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三島市一番町２７００番６外
｢一番町１５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 三島

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 三島駅　南方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 三島駅との接近性に優れた中心商業地域であり、再開発事業の進捗に伴い顧客の回遊性が向上するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に周辺市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の法人及び個人事業主であり、繁華性
の高い商業地域には圏外の法人等の流入も見込まれる。近隣地域は三島駅との接近性に優れ、地区計画への期待も加わ
り堅調な需要が認められるが、供給の少ない状況が継続している。商業地は更地の取引が少なく複合不動産が中心であ
り、又、債務整理等の個別的事情を伴って行われることが多く、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は三島駅との接近性に優れた既成商業地域であるが、投資用不動産の賃貸市場が未成熟であるため、土地価格
に見合う賃料の確保ができないため、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。近隣地域は自己使用目的での収益
性を重視した取引が多い商業地域であり、かつ同一需給圏内において信頼性のある取引事例が得られた。よって、市場
で発生した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    324,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　三島 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    328,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束により経済活動は活発化して
いる。三島駅周辺は堅調な需要が見られるが
、郊外部の需要は弱含んでいる。


三島駅との接近性に優れ、再開発事業への期
待も加わり、堅調な需要が認められるが、供
給が少なく地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％ +1.2 ％
３　試算価格算定内訳 三島 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ第１

-1008		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ６Ｋ第１

-1003		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m県道
、中間画地
近商

(90,200)
c ６Ｋ第１

-1004		 三島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
近商
景観重点整備地区
(90,200)
d ６Ｋ第１

-1053		 三島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m市道、
北2.9m、
二方路
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,178  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
252,616 		 100
[  74.4]
339,538 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
340,000 
b (　           ) 
224,234  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
225,579 		 100
[  66.0]
341,786 
342,000 
c (　           ) 
195,458  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
232,492 		 100
[  68.4]
339,901 
340,000 
d (　           ) 
226,236  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[  98.5]
243,704 		 100
[  72.4]
336,608 
337,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    338,000 円／㎡]  



三島 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,079,366 
6,648,121 
26,431,245 
22,480,800 
3,950,445 		 （　0.9489）
3,748,577 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     76,501,571 円　　　　（　    220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三島 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 310.00 ＲＣ5 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   347 ㎡     12.5 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２～５階事務所フロア貸 ⑦有効率　  78.9 ％
の理由		 共用部分を考慮して。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.00 
75.0 
232.50 
3,805 
884,663 		 6.0  5,307,978 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
310.00 
80.0 
248.00 
2,510 
622,480 		 3.0  1,867,440 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
210.00 
80.0 
168.00 
2,455 
412,440 		 3.0  1,237,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
78.9 
1,064.50 

2,954,503 		 11,517,498 
0 
⑨年額支払賃料      2,954,503 円　×　12ヶ月　＝　      35,454,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,064.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,454,036 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,481,783 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,972,253 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,517,498 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         107,113 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,079,366 円　　　　（　        95,330 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ三島
　　　　-33		 2,564  
(   2,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
3,829 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,880 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,805 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ三島
　　　　-22		 2,343  
(   2,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
3,983 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三島 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,292,000 円  　　　　    323,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,063,621 円  　　　       35,454,036　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      901,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,745,500 円  　　　　    323,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       323,000 円  　　　　    323,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       323,000 円  　　　　    323,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,648,121 円　（　　　　　　        19,159 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 323,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,480,800 円  
（　　　　　        64,786 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,079,366 円      
②総費用 6,648,121 円      
③純収益　①－② 26,431,245 円      
④建物等に帰属する純収益 22,480,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,950,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,748,577 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,803 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,501,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三島 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三島市一番町２７００番６
 0801005359284-0000
2 　三島市一番町２７００番４０
 0801005359309-0000
3 　三島市一番町２７００番７
 0801005359285-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
三島 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三島 5-1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉崎　充登   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 332,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三島市一番町２７００番６外
｢一番町１５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 三島

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺において再開発計画が進
められている駅前商業地域。		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 三島駅南方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域としての姿を維持しつつ、繁華性が増加していくものと予測される。周辺の三島駅南口東街区再開
発地区には相当な定住者、顧客の流入が見込まれ、その期待感から地価は強含みで推移するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    337,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    221,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 三島市を中心に長泉町及び沼津駅勢圏を含む商業地域を同一需給圏として把握した。主な需要者は地元資本の中小法人
、個人事業者であるが、広域展開の事業者なども想定される。行動制限がなくなって以来、駅周辺の人出は増加傾向が
続き、三島駅南口東街区再開発事業の期待感から、同駅南口一帯の注目度は高く、需要は堅調な一方、供給は少ない状
況にある。複合不動産の取引が中心で、面積にもバラツキが見られることから、中心となる価格帯は抽出しづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格を試算した。駅前商業地であるが、地価と比較し賃料水準は低いため、収益価格が市場価格を牽引
する状況にはない。投資目的のテナントビル取引は殆どなく、還元利回り等の市場からの客観的検証も難しく、収益価
格は理論的な反面、精緻さを欠く。需要者は価格決定にあたり過去の取引価格との比較を行うことから、実証性の高い
比準価格を重視して、収益価格を配慮し、前年標準地価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    324,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　三島 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    328,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県東部伊豆地方の交通の要所で、首都圏への
利便性もある。中心市街地は宅地の需要に対
し供給が少なく、郊外分譲地は需要がやや弱
い傾向にある。

伊豆半島の玄関口で、ホテルも立地する三島
駅南口駅前商業地域にあって、再開発事業も
行われ発展傾向にあることから、地価は強含
んでいる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％ +1.2 ％
３　試算価格算定内訳 三島 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ第１

-1003		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m県道
、中間画地
近商

(90,200)
b ６Ｋ第１

-1004		 三島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
近商
景観重点整備地区
(90,200)
c ６Ｋ第１

-1008		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d ６Ｋ第１

-1053		 三島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m市道、
北2.9m、
二方路
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,234  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
225,579 		 100
[  64.3]
350,823 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
351,000 
b (　           ) 
195,458  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
232,492 		 100
[  63.9]
363,837 
364,000 
c (　           ) 
247,178  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
252,616 		 100
[  74.9]
337,271 
337,000 
d (　           ) 
226,236  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[  98.5]
243,704 		 100
[  72.3]
337,073 
337,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -14.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    337,000 円／㎡]  



三島 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,267,157 
6,695,562 
26,571,595 
22,620,000 
3,951,595 		 （　0.9489）
3,749,668 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     76,523,837 円　　　　（　    221,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三島 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 310.00 ＲＣ5 1,370.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   347 ㎡     12.5 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所、各階ともフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  78.9 ％
の理由		 同規模、同用途の標準的な共用面積を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.00 
75.0 
232.50 
3,814 
886,755 		 6.0  5,320,530 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
310.00 
80.0 
248.00 
2,506 
621,488 		 3.0  1,864,464 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
310.00 
80.0 
248.00 
2,456 
609,088 		 3.0  1,827,264 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
220.00 
80.0 
176.00 
2,426 
426,976 		 3.0  1,280,928 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,370.00 
78.9 
1,080.50 

2,971,283 		 11,574,114 
0 
⑨年額支払賃料      2,971,283 円　×　12ヶ月　＝　      35,655,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,080.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,655,396 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,495,878 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,159,518 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,574,114 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         107,639 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,267,157 円　　　　（　        95,871 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ三島
　　　　-30		 2,750  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
4,242 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,833 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,814 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ三島
　　　　-34		 2,542  
(   2,536) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
3,703 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三島 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,300,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,069,662 円  　　　       35,655,396　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      913,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,762,500 円  　　　　    325,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,695,562 円　（　　　　　　        19,296 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 325,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,370.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,620,000 円  
（　　　　　        65,187 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,267,157 円      
②総費用 6,695,562 円      
③純収益　①－② 26,571,595 円      
④建物等に帰属する純収益 22,620,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,951,595 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,749,668 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,806 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,523,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     221,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三島 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三島市一番町２７００番６
 0801005359284-0000
2 　三島市一番町２７００番４０
 0801005359309-0000
3 　三島市一番町２７００番７
 0801005359285-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考