令和6年1月11日　提出 三島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -7 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市加屋町３９番１０ ｢加屋町９－２０｣ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 東5.4m市道 水道、ガス、下水 三島 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 三島駅南西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の良い既成住宅地域として熟成しており、今後も現況程度の土地利用状況が続くものと予測する。需要を 賄う十分な供給がなく、資金豊富な需要者が多いことから、地価は今後も強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 三島市を中心に、清水町、長泉町、沼津市など隣接市町も含む住宅地域を同一需給圏として把握した。圏内在住の３０ 歳、４０歳代の資金豊富な一次取得者が主な需要者として想定され、他地域からの流入も想定される。首都圏通勤者か らの注目度が高い三島市中心部の住宅地は、供給の少なさと相俟ってやや過熱気味の取引が見られる。土地のみでは４ ５坪前後で２，０００万円台前半、新築戸建てでは４，０００万円強が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模や間口の狭さを考慮すると、アパート等の賃貸用建物の想定が困難なため、収益還元法は非適用とし た。取引の少なさから、事例の収集範囲はやや広範囲に及んだが、価格水準が類似する市街地周辺の４事例に裏付けら れた比準価格は、取引価格を価格判定指標とする市場参加者に対して説得性が高い。よって、比準価格を採用し、代表 標準地との検討結果にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [102.0] 100 [112.4] [102.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少しているが、土地取引件数、 新設住宅着工戸数は回復傾向。郊外部の供給 過剰感や古い大規模団地からの転出圧力が高 まっている。 特段の地域変動要因はなく、三島広小路駅や 商店街への接近性を好感した堅調な需要が維 持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％