令和6年1月11日　提出 沼津 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 9-2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 50,800,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市大諏訪字八反田５６１番２ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3 工場 中小工場、倉庫、営 業所等が混在する工 業地域 東8m市道 水道、ガス 沼津 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 沼津駅北西方 3.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した中小工業地域であり、将来的にも現在の土地利用状況を維持するものと予測する。一部に設備投資意欲 が出始めているが、原材料高等の不安定要素もあり、当面、地価は概ね横ばい圏内で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 沼津市を中心に、隣接市町の一部も含む東海道本線沿線の中小工業地域を同一需給圏として捉えた。主な需要者は地元 資本の中小法人である。東名高速道路の愛鷹スマートインターチェンジ北方に８区画の工業団地の供給があったが、未 だ完売には至っておらず、潜在需要を吸収するような供給は見られない。このため、需要の中心となる価格帯の実証的 な把握は困難となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場等の賃貸借慣行が未成熟で合理的な賃貸想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。取引の少なさから、やや 古い事例も採用したが、周辺類似地域等から価格牽連関係の強い４事例を採用し得た。過去における類似事例に基づく 地価形成がなされていることから比準価格を採用し、前年標準地価格との比較検討を行い、単価と総額の関係にも留意 しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業業績の回復や運輸業界の時間外労働制限 等により工場、倉庫地の引き合いはあるが、 市内では立地先が限定され、取引自体は少な い。 特筆すべき新たな工場等の進出はなく、中小 工場、倉庫、営業所等が立地する地域の姿が 維持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％