令和6年1月11日　提出 沼津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 9-1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　深澤　竜介   TEL.

鑑定評価額 49,300,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市足高字尾上３９６番７７外 ②地積 　(㎡) 1,154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 中小工場が建ち並ぶ 街区整然とした工業 団地 北9m市道 水道 沼津 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   270 ｍ、南    80 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 沼津駅北方 7.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路ＩＣ周辺の既存の工業団地で、地域要因に格別の変動要因はないため、今後も現状のまま推移するもの と予測する (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市及び隣接の市町の工業地域である。需要者の中心は主に地元の法人・個人事業者及び県内外の法人 である。高速道路のＩＣに近く、利便性が高いため、工業地に対する需要は堅調であった。しかしながら、急激な円安 の影響・２０３０年代半ばの脱ガソリン車の動き等、工業地需要の先行き不透明である。工業地の供給は多くなく、取 引される価格帯は案件により大きく異なり、中心となる価格帯を見出すことは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 適切な造成事例が収集できないため原価法の適用は断念した。また、工業地で収益物件の取引は皆無であるため収益還 元法の適用も断念した。比準価格の決定に当たって採用した取引事例は、いずれも沼津市内の工業地の取引事例で、標 準化補正・地域格差修正も適正である。そこで、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との均衡も勘案し、比準 価格を用いて上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.6] [100.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 流通業務地への需要は高い傾向が続いている 。工業地需要は先行き不透明ではあるが、底 堅い。 高速道路のＩＣに近く、需要は安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％