鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
沼津 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

沼津 5-3

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　山田　啓吾

TEL.

鑑定評価額

74,300,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	沼津市筒井町９番１２外				②地積　(㎡)	682 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗兼事務所Ｓ1	国道沿いに店舗等が建ち並ぶ郊外路線商業地域	北32m国道	水道、下水	沼津 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 300 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３２ｍ国道

交通

施設

沼津駅北方

2.3km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した国道沿いの路線商業地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。移動制限の緩和等から商況
は回復傾向にあり、地価は暫時横這い程度と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は沼津市及び隣接各市町を走る幹線・準幹線道路沿いの商業地域一円で、需要者の中心は圏内企業であるが
、圏外企業の参入もあり得る。中央分離帯を持つ片側３車線道路沿いでしばしば渋滞が発生するという難点を有するが
、背後人口が多い上に交通量も非常に多く、ある程度の出店需要は期待できる。路線商業地域は売買に拘らない土地利
活用方法が増えている上に規模・用途等によりばらつくため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格を試算したが、収益価格は低位に試算された。これは路線商業地のため広い駐車スペースが必要と
なり容積率の消化が少ないこと、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことに起因する。同一需給圏内では自
用目的の売買取引が支配的であることも勘案して、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考程度にとどめ、
かつ代表標準地の価格との均衡も検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沼津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 143,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[130.4]

[100.0]
100

108,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外化・分散化の進行により中心市街地は衰
退したが、直近では新たな再開発計画がいく
つかあり、ビルの建替えも見られる。

地域要因に特段の変動はなく、交通量は非常
に多い。地域西端にて都市計画道路が事業中
である。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.5
環境　　　　　　 +13.5
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

沼津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ第１ -504	沼津市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	６Ｋ第１ -525	沼津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m国道、中間画地		近商津波災害警戒区域 (90,300)
c	６Ｋ第１ -131	沼津市		貸家建付地	（　）	不整形	南20m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	６Ｋ第１ -1006	三島市		底地	（　）	長方形	西16m国道、南4m、角地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,127	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,127	100 [ 111.9]	110,033	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,000	100 [ 101.4]	108,481		108,000
c	(　 ) 68,194	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	94,714	100 [ 84.4]	112,220		112,000
d	(　 71,090) 101,557	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	99,566	100 [ 90.8]	109,654		110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +0.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

沼津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,220,756	1,626,482	5,594,274	3,794,960	1,799,314	（　0.9734） 1,751,452	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	35,743,918 円　　　　（　 52,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沼津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	Ｓ1	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	682 ㎡	30.0 m x 23.0 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	100.0	290.00	2,246	651,340	5.0	3,256,700
							0.0	0
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		651,340		3,256,700
								0

⑨年額支払賃料	651,340 円　×　12ヶ月　＝　 7,816,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,816,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 625,286 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,190,794 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,256,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,220,756 円　　　　（　 10,588 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６Ｋ三島　　　　-21	3,045 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	2,314	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,255 円/㎡　月額支払賃料（　 2,246 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６Ｋ三島　　　　-25	1,836 ( 1,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,196
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沼津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,200 円	53,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	234,482 円	7,816,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 619,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 453,000 円	53,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,300 円	53,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,300 円	53,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,626,482 円　（　　　　　　 2,385 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,300,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,794,960 円（　　　　　 5,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,220,756 円
②総費用	1,626,482 円
③純収益　①－②	5,594,274 円
④建物等に帰属する純収益	3,794,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,799,314 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,751,452 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,743,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

沼津 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	沼津市筒井町９番１２	0801000106243-0000
2	沼津市筒井町９番１３	0801000106244-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
沼津 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

沼津 5-3

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　杉崎　充登

TEL.

鑑定評価額

74,300,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	沼津市筒井町９番１２外				②地積　(㎡)	682 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗兼事務所Ｓ1	国道沿いに店舗等が建ち並ぶ郊外路線商業地域	北32m国道	水道、下水	沼津 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 300 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３２ｍ国道

交通

施設

沼津駅北方

2.3km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

交通量の多い幹線国道沿いの路線商業地域であるが、今後も現状のまま推移するものと予測される。商況は回復
傾向にあり、需要は概ね横這い程度で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は沼津市を中心に、三島市、清水町、長泉町等を含む広域的な路線商業地域。需要者は圏内の法人、全国展
開の店舗事業者等が中心となる。交通量の多い幹線道路である市内国道１号線沿いのロードサイド店舗等を中心とした
路線商業地域においては、出店は事業用定期借地や建て貸しによる出店形態が多く、売買取引は少ない状況にある。敷
地規模や用途により取引価格は様々なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格を試算した。路線商業地域にあって敷地規模に対する土地の有効利用度が劣り、地価に見合う賃料
が得にくいため収益価格は低位に求められた。投資合理性の観点から収益価格の規範性は相対的に低位にあると思料す
る。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地からの検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沼津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 143,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[129.2]

[100.0]
100

109,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の減少傾向や大型商業施設の撤去等、中
心市街地は長期的衰退傾向にあるが、新しい
再開発計画が複数あり、駅周辺では建物の建
替えも見られる。

交通量の多い国道沿いの路線商業地域にあっ
て、商況は回復傾向にあり、需要は概ね安定
傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.3
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

沼津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ第１ -131	沼津市		貸家建付地	（　）	不整形	南20m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	６Ｋ第１ -504	沼津市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	６Ｋ第１ -525	沼津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m国道、中間画地		近商津波災害警戒区域 (90,300)
d	６Ｋ第１ -541	沼津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18.5m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,194	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	94,146	100 [ 84.6]	111,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 123,127	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,127	100 [ 114.7]	107,347		107,000
c	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,000	100 [ 99.8]	110,220		110,000
d	(　 ) 85,691	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	105,186	100 [ 99.2]	106,034		106,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +0.5
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

沼津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,017,603	1,603,096	5,414,507	3,709,520	1,704,987	（　0.9734） 1,659,634	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	33,870,082 円　　　　（　 49,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沼津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	Ｓ1	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	682 ㎡	30.0 m x 23.0 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建一棟貸店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	100.0	290.00	2,181	632,490	6.0	3,794,940
							0.0	0
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		632,490		3,794,940
								0

⑨年額支払賃料	632,490 円　×　12ヶ月　＝　 7,589,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,589,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 607,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,982,690 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,794,940 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,913 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,017,603 円　　　　（　 10,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６Ｋ沼津　　　　-29	2,440 ( 2,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	2,016	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,192 円/㎡　月額支払賃料（　 2,181 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６Ｋ沼津　　　　-33	2,205 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,368
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沼津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,400 円	52,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	227,696 円	7,589,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 620,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 442,800 円	52,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,100 円	52,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,100 円	52,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,603,096 円　（　　　　　　 2,351 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,100,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,709,520 円（　　　　　 5,439 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,017,603 円
②総費用	1,603,096 円
③純収益　①－②	5,414,507 円
④建物等に帰属する純収益	3,709,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,704,987 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,659,634 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,870,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

沼津 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	沼津市筒井町９番１２	0801000106243-0000
2	沼津市筒井町９番１３	0801000106244-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考