令和6年1月11日　提出 沼津 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -29 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市東椎路字小屋敷１１５番１００ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北4m市道 水道、ガス 沼津 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 沼津駅北西方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には戸建住宅が建ち並んでおり、今後も地域の状況に変化はないものと予測する。郊外にあって街路の連続 性も劣ることから、地価は今後も弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市郊外部を中心に、一部、隣接市町も包含する住宅地域。中心となる需要者は周辺のアパート等に居 住する３０歳代の一次取得者とみられ、圏外からの需要は入りづらい。地域東方の大規模既成分譲地内でミニ分譲が散 見されるが、周辺類似地域では目立った宅地供給は見当たらない。取引の中心は、土地は４５坪強で１，０００万円台 前半、新築戸建てでは３，０００万円強とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅から成る既成住宅団地で第１種低層住居専用地域にあることから、アパート等の賃貸想定が困難であり、収益 還元法は非適用とした。需要者は居住の快適性を重視する傾向が強く、自用の戸建住宅目的の４事例に裏付けられた比 準価格は市場実態を反映し、説得性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [193.9] [100.0] 100 69,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少している。沼津駅徒歩圏の供 給が少ない反面、市街地外縁で新規分譲が増 加。災害リスクの有無が重要な選択指標とな っている。 戸建住宅主体の土地利用状況に変化はなく、 郊外にあって街路条件も劣るため、需要は相 変わらず弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％