別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
沼津 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
沼津 -13 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　菊池　晶   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 71,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 沼津市北今沢６番１
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,150)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 西6m市道 水道、ガス 片浜

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、　６ｍ
市道		 交通

施設		 片浜駅北方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と
予測。当地区は教育施設への接近性は良好だが、利便性が劣り需要が弱く、地価の下落傾向が続くと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は沼津市及び隣接する富士市等の住宅地域一円。需要者は沼津市内に居住する２０～４０代の一次取得者が
中心となる。当地区は沼津市北西部郊外に位置し、対象標準地は国道１号線バイパス背後の区画整然とした住宅地域に
存し、教育施設への接近性は良好だが、利便性が劣ることから需要が弱く、地価の下落傾向が続いている。取引の中心
は土地で１，３００万円～２，１００万円程度、新築戸建住宅で２，７００万円～３，３００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己居住を目的とした取引を中心とする住宅地域である。周辺には賃貸用共同住宅も見られるが一般的な利
用方法ではなく、また、元本と果実の関係にある価格と賃料との相関関係が希薄なことから賃料水準も低く、収益価格
の信頼性は低い。以上により、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地からの検討も踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　沼津 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[101.0]		 100
[191.1]		 [101.0]
100		 71,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向
。新設住宅着工戸数は増加傾向で土地取引件
数は減少傾向にあるが、地価全体は下落率の
縮小が継続する。

当地区は市内北西部郊外に位置し、教育施設
への接近性は良好だが、利便性が劣ることか
ら需要が弱く、地価の下落傾向が続いている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +85.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 沼津 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ第１

-105		 沼津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
東4m、角地
１住居

(70,160)
b ６Ｋ第１

-106		 沼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m私道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ６Ｋ第１

-114		 沼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m私道、
中間画地
２中専

(60,160)
d ６Ｋ第１

-123		 沼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m私道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,000  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
73,800 		 100
[ 105.0]
70,286 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
71,000 
b (　           ) 
72,464  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
69,439 		 100
[  97.9]
70,928 
71,600 
c (　           ) 
74,579  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
74,881 		 100
[ 105.0]
71,315 
72,000 
d (　           ) 
63,333  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
63,846 		 100
[  96.0]
66,506 
67,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,700 円／㎡]  



沼津 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,441,406 
468,424 
1,972,982 
1,729,380 
243,602 		 （　0.9721）
236,806 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      5,147,957 円　　　　（　     26,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
沼津 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   150 ％   150 ％   198 ㎡     12.0 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２ＤＫ２戸、専有面積４０㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,365 
109,200 		 2.0  218,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

218,400 		 436,800 
0 
⑨年額支払賃料        218,400 円　×　12ヶ月　＝　       2,620,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,620,800 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       183,456 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,437,344 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           436,800 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,062 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,441,406 円　　　　（　        12,330 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ沼津
　　　　-2		 1,136  
(   1,134) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
1,422 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,367 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,365 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ沼津
　　　　-10		 1,514  
(   1,482) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,311 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
沼津 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,400 円  　　　　     24,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 78,624 円  　　　        2,620,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      209,100 円  　　　　     24,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         468,424 円　（　　　　　　         2,366 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 21 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 45 ％　＋　0.0753 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,729,380 円  
（　　　　　         8,734 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,441,406 円      
②総費用 468,424 円      
③純収益　①－② 1,972,982 円      
④建物等に帰属する純収益 1,729,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 243,602 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 236,806 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,196 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,147,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 沼津 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　沼津市北今沢６番１
 0801000079399-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
沼津 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
沼津 -13 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 71,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 沼津市北今沢６番１
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,150)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 西6m市道 水道、ガス 片浜

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 片浜駅北方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 需給に影響を及ぼす特段の変動要因は無く、今後も現状同様の土地利用が続くと予測される。郊外部に位置し生
活利便性にやや難があるため需要は弱い状況が続いており、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心に隣接する富士市、清水町等の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住、出身の第一
次取得者層である。特段の変動要因は見受けられない既存住宅地域であるが、郊外部に位置し利便性がやや劣ることか
ら需要は低調な状態が続いている。土地は１４００万～２２００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度までが
取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ファミリー層向けの低層アパートを中心に周辺には共同住宅も見られるが、賃貸需要の低迷、賃料総額の上限により、
収益価格は低位に試算された。近隣地域は快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、小規模宅地に
ついて収益性は重視されない。以上より実証性に優れる比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　沼津 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[101.0]		 100
[190.5]		 [101.0]
100		 71,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少と高齢化率の上昇傾向が続いている
。沼津駅北側などで地価は安定的な反面、災
害リスクがある地域では地価下落が続いてい
る。

郊外の概ね熟成した住宅地域であり特段の変
動要因は見受けられない。市中心部から遠く
利便性が劣ることから需要は弱い状態が続い
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +84.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 沼津 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ第１

-104		 沼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北4.5m市道、
南2.5m、
二方路
１住居

(70,180)
b ６Ｋ第１

-105		 沼津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
東4m、角地
１住居

(70,160)
c ６Ｋ第１

-106		 沼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m私道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ６Ｋ第１

-115		 沼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
２中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,820  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
52,566 		 100
[  74.6]
70,464 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
71,200 
b (　           ) 
80,000  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
73,800 		 100
[ 103.9]
71,030 
71,700 
c (　           ) 
72,464  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
69,439 		 100
[  96.0]
72,332 
73,100 
d (　           ) 
50,345  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
50,859 		 100
[  71.8]
70,834 
71,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,900 円／㎡]  



沼津 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,411,001 
467,345 
1,943,656 
1,729,380 
214,276 		 （　0.9721）
208,298 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      4,528,217 円　　　　（　     22,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
沼津 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   150 ％   150 ％   198 ㎡     12.0 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２ＤＫタイプ２戸、平均専有面積約４０㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,348 
107,840 		 2.0  215,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

215,680 		 431,360 
0 
⑨年額支払賃料        215,680 円　×　12ヶ月　＝　       2,588,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,588,160 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       181,171 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,406,989 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           431,360 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,012 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,411,001 円　　　　（　        12,177 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ沼津
　　　　-9		 1,163  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,303 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,348 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ沼津
　　　　-13		 1,753  
(   1,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,386 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
沼津 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,400 円  　　　　     24,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 77,645 円  　　　        2,588,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      209,100 円  　　　　     24,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         467,345 円　（　　　　　　         2,360 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 21 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 45 ％　＋　0.0753 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,729,380 円  
（　　　　　         8,734 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,411,001 円      
②総費用 467,345 円      
③純収益　①－② 1,943,656 円      
④建物等に帰属する純収益 1,729,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 214,276 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 208,298 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,052 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,528,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 沼津 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　沼津市北今沢６番１
 0801000079399-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考