令和6年1月12日　提出 沼津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -12 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　菊池　晶   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市下香貫字汐入２２２５番４外 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 津波災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 東7m市道 水道、ガス、下水 沼津 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　７ｍ 市道 交通 施設 沼津駅南東方 4.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域で特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。市街地への 接近性、利便性等が劣り、災害リスクや当市の人口減少傾向等から需要が弱く、地価の下落傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市及び隣接する三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円。需要者は沼津市内に居住する２０～４０ 代の一次取得者が中心となる。当地区は沼津市南東部郊外に位置する住宅地域で、市街地への接近性、利便性等が劣り 、かつ、災害リスクの懸念もあることから需要が弱く、地価の下落傾向が続いている。取引の中心は土地で９００万円 ～１，３００万円程度、新築戸建住宅で２，２００万円～２，８００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、用途地域が第１種低層住居専用地域に指定されていることから、自 己使用目的での取引が中心となり、戸建住宅の賃貸市場も熟成しているとは認めらないことから、収益価格は試算しな い。以上により、当地区は取引価格の水準を指標に価格の形成がみられることから、実証性を有する比準価格を中心に 、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [104.0] 100 [112.0] [102.0] 100 57,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向 。新設住宅着工戸数は増加傾向で土地取引件 数は減少傾向にあるが、地価全体は下落率の 縮小が継続する。 当地区は市街地への接近性、利便性等が劣り 、津波や洪水等の災害リスクの懸念もあるこ とから需要が弱く、地価の下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％