令和6年1月11日　提出 沼津 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -6 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　矢野　敏夫   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市原字町添１１２６番２ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 原 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 原駅　北東方 600m 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 整然とした街区に戸建住宅等が建ち並んでおり、当面は現状のまま推移すると予測する。生活利便性が劣り、水 害リスクも払拭し得ない市域西部の需要は全般的に弱く、地価は今後も弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は沼津市西部を中心とした東海道本線各駅勢圏の住宅地域である。地縁的選好性が比較的強いことから、 周辺地域のアパート等に居住する一次取得者が主な需要者として挙げられる。宅地供給は少なく、ミニ分譲地が供給の 中心となっているが、需要の弱さを反映して市場滞留期間は長めとなっている。土地は４５坪程度で１，０００万円台 前半、新築の戸建物件で２，０００万円台後半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を主とする住宅地域で賃貸住宅が存しないため、収益価格は求めなかった。地域の不動産市場においては、 自用の一般住宅が主体となっており、近隣地域及びその周辺では自用目的の取引により価格形成がなされ、市場で成立 した現実の取引事例を基礎とする比準価格は規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえつ つ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [188.8] [103.0] 100 74,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県東部の中心都市であるものの、当市の雇用 ・所得環境は厳しい状況にある。利便性等の 良い宅地需要は堅調で、沿岸部の需要は停滞 傾向にある。 地域の土地利用状況に変化はないが、洪水浸 水想定区域内にあるため、需要の弱い状況が 続いている。 南西向きの日照等のやや優る画地で、地域内 での競争力の程度は比較的強く推移。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 +91.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％