令和6年1月15日　提出 浜松天竜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松天竜 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　坂井　悠人   TEL.

鑑定評価額 3,970,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市天竜区船明字扇田２５２０番２０ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北西5m市道 水道、下水 二俣本町 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北方にて土地区画整理事業が 進行中。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道線　　 二俣本町駅北方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 天竜区郊外の住宅地域である。地域要因に変動はなく、今後も現状程度で推移するものと予測する。北側の区画 整理地を含め住宅需要は弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天竜区市街地及び郊外に広がる住宅地域を中心に形成されている。需要者の中心は居住用で取得する最終 需要者である。市内中心部では景気回復に伴い私鉄沿線や高台地域を中心に住宅需要及び地価は堅調に推移している。 一方で、天竜区では他区への人口流出や高齢化が進むほか、当地域では自然災害も懸念されるため、住宅需要は弱く、 地価の下落基調が続いている。需要の中心となる価格帯は同程度の規模の画地で総額３００～５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を主体とした住宅地域に存する。居住の快適性、利便性が重視され、自己使用目的での取引が中 心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、収益還元法は規範性に乏し いものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と規準し た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松天竜 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [189.5] [100.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は大きく減少しており、高齢化率は 高い。住宅地の取引件数及び新築住宅着工戸 数は安定的に推移してきたが、足元では減少 傾向にある。 北側の土地区画整理事業地内には依然として 空地が多い。住宅需要は弱く、地価は下落傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.1 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％