別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
浜松浜名 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松浜名 5-3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　木村　満義   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市浜名区中瀬字大平７１３６番１３９外
 ②地積
　(㎡)		 2,455  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
2.5:1		 店舗

ＬＳ1		 店舗のほか一般住宅
等も見られる郊外の
商業地域		 東22m国道、背面道 水道、下水 西鹿島

770m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市北部郊外の店舗と住宅等が
混在する路線商業地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 遠州鉄道西鹿島駅南東
方
770m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外立地の商業地として、当面の間は、現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -6.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市郊外の路線商業地一円である。需要者の中心は、ロードサイド型の店舗及び物流関連の事業所等を
営む法人事業者である。交通量はあるが核となる店舗が無く、商業集積度が低い。沿道サービス施設の適地であり、新
規の出店は少ないが用途の多様性も内包し、一定の需要は見込まれる。取引が少なく、需要の中心となる価格帯を見い
だすのは難しいが、周辺背後の地価水準等から坪単価１５万円～２０万円程度が一つの目安といえる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性に着目して求めた価格である。標準地は、自己使用を
目的として、周辺地価相場を参考に取引される傾向があり、必ずしも賃料収入に基づく収益性に着目して取引されるも
のではない。したがって、本件においては比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松浜北 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     83,300 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[139.6]		 [ 94.9]
100		 57,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 浜名区内の商業地の地価は概ね安定的に推移
しているが、天竜区方面への車両の往来はや
や乏しく、繁華性がやや劣る。


格別の変動要因はない。




格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松浜名 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６１０

-67		 浜松市浜北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東24m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｋ０６１７

-24		 浜松市天竜区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北20m道路、
東12m、西4m、
三方路
近商

(90,200)
c Ｋ０６０５

-72		 浜松市浜北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
東3.5m、角地
１住居

(70,200)
d Ｋ０６１０

-24		 浜松市浜北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.8m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e Ｋ０６０１

-90		 浜松市浜北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m県道、
東4.5m、
北東4.5m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,205  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,205 		 100
[ 100.0]
59,205 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  94.9]
　　　　 100
56,200 
b (　           ) 
56,508  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
53,309 		 100
[  88.9]
59,965 
56,900 
c (　           ) 
72,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
71,530 		 100
[ 118.8]
60,210 
57,100 
d (　           ) 
72,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
69,903 		 100
[ 116.2]
60,157 
57,100 
e (　           ) 
81,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
79,979 		 100
[ 128.7]
62,144 
59,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,000 円／㎡]  



浜松浜名 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,604,411 
2,457,887 
7,146,524 
4,358,400 
2,788,124 		 （　0.9748）
2,717,863 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     57,826,872 円　　　　（　     23,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松浜名 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 330.00 Ｓ1 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   200 ％   2,455 ㎡    105.7 m x   43.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況より、平家建店舗の一棟貸しを想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
100.0 
330.00 
2,261 
746,130 		 6.0  4,476,780 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

746,130 		 4,476,780 
0 
⑨年額支払賃料        746,130 円　×　12ヶ月　＝　       8,953,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,056,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,953,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,056,000 円　　×　　       ％　＝　　       447,678 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,561,882 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,476,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,529 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,604,411 円　　　　（　         3,912 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６０１
　　　　-6		 2,916  
(   2,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
2,314 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,272 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,261 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｋ０６１０
　　　　-1		 1,801  
(   1,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,230 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松浜名 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 320,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 300,287 円  　　　       10,009,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,165,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      544,000 円  　　　　     64,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,457,887 円　（　　　　　　         1,001 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9748    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,358,400 円  
（　　　　　         1,775 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,604,411 円      
②総費用 2,457,887 円      
③純収益　①－② 7,146,524 円      
④建物等に帰属する純収益 4,358,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,788,124 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,717,863 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,107 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,826,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松浜名 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１３９
 0804005464675-0000
2 　浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１４０
 0804005464676-0000
3 　浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１４１
 0804005464677-0000
4 　浜松市浜北区中瀬字大平７４５５番１
 0804005464878-0000
5 　浜松市浜北区中瀬字大平７４５６番
 0804005464880-0000
6 　浜松市浜北区中瀬字大平７４５７番
 0804005464881-0000
7 　浜松市浜北区中瀬字大平７４５８番１
 0804005464882-0000
8 　浜松市浜北区中瀬字大平７４５９番１
 0804005464884-0000
9 　浜松市浜北区中瀬字大平７４６０番１
 0804005464886-0000
10 　浜松市浜北区中瀬字大平７４６１番１
 0804005464888-0000
11 　浜松市浜北区中瀬字大平７４６５番２
 0804005464897-0000
12 　浜松市浜北区中瀬字大平７４６６番２
 0804005464900-0000
13 　浜松市浜北区中瀬字大平８２５２番１
 0804005465385-0000
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浜松浜名 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松浜名 5-3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市浜名区中瀬字大平７１３６番１３９外
 ②地積
　(㎡)		 2,455  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
2.5:1		 店舗

ＬＳ1		 店舗のほか一般住宅
等も見られる郊外の
商業地域		 東22m国道、背面道 水道、下水 西鹿島

770m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 遠州鉄道西鹿島駅南東
方
770m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考えられる。地価は、横ばい基調にて推移するもの
と予想される。なお、行政区の再編がなされたがその影響はまだ観察されない。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -6.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市内の路線商業地域及びその周辺地域である。需要者は、県内外の法人需要者が中心である。当該
地域は、天竜区へと繋がる主要幹線道路沿いに位置する郊外路線商業地域である。視認性に優るため一定の需要は見込
むことができるが店舗連坦性がなく商業集積は低い地域である。土地の中心価格帯は、画地や立地の条件により異なる
ため見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域より代替性に留意しつつ取引事例を多数収集し得た。賃貸事例も代替性を有するものを収集で
きた。標準顧客は自動車を利用して来られるものと考えられる。駐車場の台数確保が必須であり、その結果、未消化容
積率が高まり収益価格は低位に試算された。よって、類似地域の取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を
参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松浜北 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     83,300 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[139.6]		 [ 94.9]
100		 57,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 遠州鉄道沿線の浜名区の住宅地、商業地並び
に都田方面の工業地は堅調であるが、細江、
引佐、三ヶ日方面の土地需要は総じて弱含ん
でいる。

天竜区に近い浜名区の郊外路線商業地域であ
る。周辺地域に競合する物販店舗が少ないた
め周辺住民及び労働者の需要を取り込む事が
できる地域。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松浜名 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６０５

-72		 浜松市浜北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
東3.5m、角地
１住居

(70,200)
b Ｋ０６０５

-8		 浜松市浜北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.6m市道
、中間画地
商業

(90,396)
c Ｋ０６１０

-47		 浜松市浜北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16.5m市道、
北2.3m、
二方路
１住居

(70,200)
d Ｋ０６１７

-24		 浜松市天竜区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北20m道路、
東12m、西4m、
三方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
71,530 		 100
[ 118.4]
60,414 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  94.9]
　　　　 100
57,300 
b (　     61,464) 
61,464  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
61,648 		 100
[ 102.5]
60,144 
57,100 
c (　           ) 
52,355  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
57,773 		 100
[  96.1]
60,118 
57,100 
d (　           ) 
56,508  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
53,309 		 100
[  88.9]
59,965 
56,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.9 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,000 円／㎡]  



浜松浜名 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,521,365 
2,456,936 
7,064,429 
4,358,400 
2,706,029 		 （　0.9748）
2,637,837 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     56,124,191 円　　　　（　     22,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松浜名 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 330.00 Ｓ1 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   200 ％   2,455 ㎡    105.7 m x   43.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況より、平家建店舗の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
100.0 
330.00 
2,253 
743,490 		 6.0  4,460,940 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

743,490 		 4,460,940 
0 
⑨年額支払賃料        743,490 円　×　12ヶ月　＝　       8,921,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,056,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,921,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,056,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       498,894 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,478,986 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,460,940 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,379 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,521,365 円　　　　（　         3,878 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６１０
　　　　-9		 2,209  
(   1,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,260 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,253 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｋ０６１２
　　　　-12		 1,962  
(   1,954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
2,281 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松浜名 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 320,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 299,336 円  　　　        9,977,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,165,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      544,000 円  　　　　     64,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,456,936 円　（　　　　　　         1,001 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9748    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,358,400 円  
（　　　　　         1,775 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,521,365 円      
②総費用 2,456,936 円      
③純収益　①－② 7,064,429 円      
④建物等に帰属する純収益 4,358,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,706,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,637,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,074 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,124,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松浜名 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１３９
 0804005464675-0000
2 　浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１４０
 0804005464676-0000
3 　浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１４１
 0804005464677-0000
4 　浜松市浜北区中瀬字大平７４５５番１
 0804005464878-0000
5 　浜松市浜北区中瀬字大平７４５６番
 0804005464880-0000
6 　浜松市浜北区中瀬字大平７４５７番
 0804005464881-0000
7 　浜松市浜北区中瀬字大平７４５８番１
 0804005464882-0000
8 　浜松市浜北区中瀬字大平７４５９番１
 0804005464884-0000
9 　浜松市浜北区中瀬字大平７４６０番１
 0804005464886-0000
10 　浜松市浜北区中瀬字大平７４６１番１
 0804005464888-0000
11 　浜松市浜北区中瀬字大平７４６５番２
 0804005464897-0000
12 　浜松市浜北区中瀬字大平７４６６番２
 0804005464900-0000
13 　浜松市浜北区中瀬字大平８２５２番１
 0804005465385-0000
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備考