令和6年1月15日　提出 浜松浜名 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜名 -16 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜名区染地台４丁目６番１３ ｢染地台４－６－２５｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 新しく開発された住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 遠州小松 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の高台地を造成した分譲 住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道線遠州小松駅 西方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別な変動要因がないため、当分の間は現状を維持すると予測する。区画整然とした地域で、安定した 需要が認められることから地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧浜北区及び旧中区、旧東区北部の住宅地域である。需要者は市内居住の３０歳代から４０歳代の一次 取得者層が中心である。染地台は区画整理された地区で幅員も６ｍ確保されている場所が多く、居住環境が良好である ことから需要は安定している。土地は総額で１，６００万円から２，０００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域は、自己居住用の取引が多く観察されるため信頼性の高い取引事例を収集する事ができた。自 己居住目的での取引が主流な地域である事から、収益還元法は適用しなかった。よって、類似の住宅地域の取引事例よ り求めた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜北 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,400 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [108.8] [100.0] 100 72,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 遠鉄線沿線や区画整理地の住宅地需要は底堅 く、地価は安定的に推移している。 区画整然とした住宅団地で地域要因に大きな 変動はない。住環境が良いことから需要は安 定している。 標準地の個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.6 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％