令和6年1月12日　提出 浜松中央 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 9-4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.

鑑定評価額 92,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区流通元町４３８番１ ｢流通元町１６－２｣ ②地積 　(㎡) 1,836   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1.5 倉庫 Ｓ1 倉庫、配送センター が建ち並ぶ流通業務 地域 西16m市道 水道、下水 浜松 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 8.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 東名のインターに近い工業地域であり、地域要因に特筆すべき変動は無く、当分の間は現状維持で推移すると予 測する。インターへの接近性に優れているため地価は安定しており、当面は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の工業地域であり、主として浜松市内における流通業務を中心とする工業地域を内包する圏域で ある。需要者は、流通事業等を営む県内外の法人が中心である。近年は利便性、立地特性等による物件の選別化の動き が見られるほか、周辺の市街化調整区域における安価な開発用地との競合が見られる。需要の中心となる価格帯につい ては、取引される価格帯にばらつきがあるため把握が難しいが、１㎡あたり４～６万円程度で取引されることが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己業務用不動産が大半を占める近隣地域の地域環境等に鑑み、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似の取引 事例から試算した実証的な価格であり、市場性を反映し説得力がある。近隣地域においては、市場性や希少性に着目し た取引が大半を占めることから、求めた比準価格は規範性が高いと思料する。以上により本件では、市場性を反映した 比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,800 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 96.3] [100.0] 100 49,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として原材料費の高騰や半導体不足の影 響が見られるが、企業の設備投資は持ち直し ており、製造業を中心に業績は回復傾向が見 られる。 東名インターに近接する利便性に優れた立地 で潜在的な需要は高い。安価な調区物件との 競合も見られるが、地価は安定して推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +7.8 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％