鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
浜松中央 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中央 9-2

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　丸山　哲生

TEL.

鑑定評価額

84,700,000 円

１㎡当たりの価格

48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中央区森田町字畷東６０番外				②地積　(㎡)	1,761 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:1.5	倉庫Ｓ1	倉庫、工場、住宅等が混在する工業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	浜松 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

浜松駅南西方

2.2km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地近郊の工業地域であり、倉庫、工場等が中心であるが、住宅が増えつつある。長期的には住宅地域として
の色合いを強めていくと予測する。多様な用途の需要が見込まれ、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市内の工業地域一円である。需要者は工場・倉庫を運営する法人が中心である。市街地近郊に位置す
ることから、住宅への転用も見られ、需給動向は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、規模や需要者の属
性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の倉庫、工場が中心であり、賃貸市場は未成熟で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと
から収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性のある事例から試算して
おり実証的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、同一需給圏内の価
格動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

半導体不足の緩和による生産回復に円安も追
い風となり、製造業を中心に企業業績は概ね
好調であり、市内の工業地の需要は強くなっ
ている。

住宅への転用も見られる市街地近郊の工業地
域で、倉庫、住宅ともに需給動向は堅調であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中央 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０６０９ -23	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	北西8.5m市道、南西5.3m、角地		工業 (70,200)
b	Ｋ０６１０ -69	浜松市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6.4m市道、北4.7m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	Ｋ０６０６ -93	浜松市南区		建付地	（　）	不整形	南西5m市道、北西4m、角地		工業 (70,200)
d	Ｋ０６１５ -40	浜松市西区		更地	（　）	長方形	北16.9m国道、西5.2m、角地		｢調区｣ (70,200)
e	Ｋ０６１０ -68	浜松市東区		建付地	（　）	不整形	東4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,916	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	47,039	100 [ 94.8]	49,619	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,600
b	(　 ) 33,022	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,695	100 [ 67.9]	48,152		48,200
c	(　 ) 49,525	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	49,378	100 [ 106.5]	46,364		46,400
d	(　 ) 25,712	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	24,963	100 [ 51.0]	48,947		48,900
e	(　 ) 53,249	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	56,052	100 [ 114.8]	48,826		48,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +34.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,100 円／㎡]

浜松中央 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,598,671	2,371,740	8,226,931	5,806,250	2,420,681	（　0.9734） 2,356,291	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	48,087,571 円　　　　（　 27,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中央 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,000.00	Ｓ1	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	1,761 ㎡	33.0 m x 53.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,000.00	100.0	1,000.00	899	899,000	3.0	2,697,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		899,000		2,697,000
								0

⑨年額支払賃料	899,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,788,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,788,000 円　　×　　 2.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 215,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,572,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,697,000 円　×　　 98.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,431 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,598,671 円　　　　（　 6,019 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０６１４　　　　-2	981 ( 979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	991	対象基準階の　月額実質賃料　　 901 円/㎡　月額支払賃料（　 899 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０６１２　　　　-10	919 ( 904)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	810
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中央 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	371,600 円	92,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	323,640 円	10,788,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 701,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 789,600 円	92,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,900 円	92,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,900 円	92,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,371,740 円　（　　　　　　 1,347 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,900,000 円	設計監理料率　 92,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 70 ％　＋　0.0703 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,806,250 円（　　　　　 3,297 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,598,671 円
②総費用	2,371,740 円
③純収益　①－②	8,226,931 円
④建物等に帰属する純収益	5,806,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,420,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,356,291 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,338 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,087,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浜松中央 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浜松市中区森田町字畷東６０番	0804000613848-0000
2	浜松市中区森田町字畷東６１番	0804000613849-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
浜松中央 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中央 9-2

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　杉田　篤彦

TEL.

鑑定評価額

84,700,000 円

１㎡当たりの価格

48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中央区森田町字畷東６０番外				②地積　(㎡)	1,761 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:1.5	倉庫Ｓ1	倉庫、工場、住宅等が混在する工業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	浜松 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

ＪＲ東海道本線　　　
浜松駅南西方
2.2km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

倉庫、工場、住宅等が混在する工業地域であるが、周辺には製菓会社の店舗等の複合施設が見られ、今後も用途
の多様化が進むものと予測する。需要は堅調で地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市内の工業地域一円。需要者の中心は、同一需給圏内の法人が中心である。倉庫、工場、住宅等が混
在する工業地域で、工業系から住宅、商業系まで見られ用途の多様性から需要は堅調である。取引の中心となる価格帯
は画地規模等によりまちまちであり判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

倉庫、工場、住宅等が混在する地域に所在し、自己利用目的の取引が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないため収益価格は低位に求められた。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を採用し
、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安により輸出関連の製造業を中心に業績は
持ち直しているが、原材料の高騰の影響から
業種により不安定な状況にある。

倉庫、工場、住宅等が混在する工業地域にあ
り、市街地に比較的近く用途の多様性から店
舗、営業所等の需要も見られ需要は堅調であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中央 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０６０９ -23	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	北西8.5m市道、南西5.3m、角地		工業 (70,200)
b	Ｋ０６１０ -69	浜松市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6.4m市道、北4.7m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	Ｋ０６１２ -9	浜松市中区		更地	（　）	長方形	北6.8m市道、中間画地		工業 (70,200)
d	Ｋ０６１２ -56	浜松市西区		建付地	（　）	ほぼ整形	西9.6m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,916	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	47,039	100 [ 99.0]	47,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,500
b	(　 ) 33,022	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,695	100 [ 73.0]	44,788		44,800
c	(　 ) 69,845	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,124	100 [ 135.5]	51,752		51,800
d	(　 ) 38,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,207	100 [ 76.7]	49,814		49,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,100 円／㎡]

浜松中央 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地にあり、適切な造成事例が得られず土地の再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,704,775	2,389,480	8,315,295	5,868,750	2,446,545	（　0.9734） 2,381,467	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	48,601,367 円　　　　（　 27,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中央 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,000.00	Ｓ1	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	1,761 ㎡	33.0 m x 53.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	1,000.00	100.0	1,000.00	908	908,000	3.0	2,724,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		908,000		2,724,000
								0

⑨年額支払賃料	908,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,896,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,896,000 円　　×　　 2.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,678,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,724,000 円　×　　 98.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,695 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,704,775 円　　　　（　 6,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０６１２　　　　-10	919 ( 904)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	904	対象基準階の　月額実質賃料　　 910 円/㎡　月額支払賃料（　 908 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０６１４　　　　-2	981 ( 979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	932
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中央 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	375,600 円	93,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	326,880 円	10,896,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 701,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 798,100 円	93,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,900 円	93,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,900 円	93,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,389,480 円　（　　　　　　 1,357 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,900,000 円	設計監理料率　 93,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 70 ％　＋　0.0703 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,868,750 円（　　　　　 3,333 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,704,775 円
②総費用	2,389,480 円
③純収益　①－②	8,315,295 円
④建物等に帰属する純収益	5,868,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,446,545 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,381,467 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,352 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,601,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浜松中央 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浜松市中区森田町字畷東６０番	0804000613848-0000
2	浜松市中区森田町字畷東６１番	0804000613849-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考