別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浜松中央 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.
鑑定評価額 95,400,000 円  １㎡当たりの価格 63,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区高丘東１丁目１０９番１８外
｢高丘東１－９－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,493  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1:1.5		 工場

 中小工場、倉庫、住
宅等が混在する工業
地域		 北西12m市道 水道、ガス、下水 浜松

8.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東名高速道路浜松西ＩＣ近く
の工業地域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北西方

8.3km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 多用途が混在する工業地域で、今後は住宅用途への転換が緩やかに進行すると予測する。用途の多様性を背景に
需要は概ね堅調であり、地価は微増傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の工業地域及び住工混在地域である。需要者は地元中小事業者が中心であるが、住工が混在する
地域であることから、需要者層は幅広い。現状は、中小の工場や倉庫、事業所等が主体であるが、戸建住宅、アパート
も混在しており、工場跡地等が分譲素地に転換される例も見られる。需要の中心となる価格帯については、画地規模や
取引当事者の属性等によりばらつきがみられるが、平米あたり６万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似の取引事例から求められた実証的な価格で、市場性を反映し説得力がある。収益性に着目して求めた収
益価格は、地価や建築費に見合う賃料収受が困難な賃貸市場の現状を反映し、比準価格より大幅に低く試算された。本
件では、市場性に着目した取引が大半を占める当該地域における取引動向等を踏まえ、比準価格を妥当と判断し、収益
価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中 9-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,800 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.9]		 [100.0]
100		 63,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業の生産活動は、原材料など物価高騰の不
安はあるが持ち直しつつあり、工業地の需要
は安定している。


住工が混在し、用途の多様性が認められる工
業地域であり、需要は微増傾向で推移してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６１２

-29		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22.5m市
道、中間画地
準住居

(60,200)
b Ｋ０６１２

-57		 浜松市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.8m市道
、北東5.8m、
角地
｢調区｣ 

(70,200)
c Ｋ０６０６

-79		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d Ｋ０６０９

-23		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8.5m市道
、南西5.3m、
角地
工業

(70,200)
e Ｋ０６１０

-19		 浜松市浜北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m市道、
西6m、角地
工専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,624  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
77,136 		 100
[ 120.6]
63,960 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,000 
b (　           ) 
41,704  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
41,056 		 100
[  64.5]
63,653 
63,700 
c (　           ) 
43,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,590 		 100
[  66.7]
65,352 
65,400 
d (　           ) 
41,916  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
47,039 		 100
[  77.6]
60,617 
60,600 
e (　           ) 
36,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,590 		 100
[  55.6]
65,809 
65,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,900 円／㎡]  



浜松中央 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,835,896 
2,485,348 
7,350,548 
6,025,000 
1,325,548 		 （　0.9734）
1,290,288 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     26,332,408 円　　　　（　     17,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫 450.00 Ｓ2 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   1,493 ㎡     33.0 m x   45.3 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場兼倉庫、一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 工場兼倉庫
450.00 
100.0 
450.00 
927 
417,150 		 3.0  1,251,450 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

834,300 		 2,502,900 
0 
⑨年額支払賃料        834,300 円　×　12ヶ月　＝　      10,011,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,011,600 円　　×　　   2.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       200,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,811,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,502,900 円　×　　  98.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,528 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,835,896 円　　　　（　         6,588 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６１２
　　　　-10		 919  
(     904) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
888 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      929 円/㎡

　月額支払賃料
（　      927 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｋ０６１４
　　　　-1		 1,243  
(   1,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
969 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 385,600 円  　　　　     96,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 300,348 円  　　　       10,011,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      787,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      819,400 円  　　　　     96,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        96,400 円  　　　　     96,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,400 円  　　　　     96,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,485,348 円　（　　　　　　         1,665 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 106,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 70 ％　＋　0.0703 ×  20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,025,000 円  
（　　　　　         4,035 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,835,896 円      
②総費用 2,485,348 円      
③純収益　①－② 7,350,548 円      
④建物等に帰属する純収益 6,025,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,325,548 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,290,288 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          864 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,332,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区高丘東一丁目１０９番１８
 0804000355599-0000
2 　浜松市中区高丘東一丁目１０９番１９
 0804000355600-0000
3 　浜松市中区高丘東一丁目１０９番２０
 0804000355601-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
浜松中央 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.
鑑定評価額 95,300,000 円  １㎡当たりの価格 63,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区高丘東１丁目１０９番１８外
｢高丘東１－９－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,493  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1:1.5		 工場

 中小工場、倉庫、住
宅等が混在する工業
地域		 北西12m市道 水道、ガス、下水 浜松

8.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東名高速道路浜松西インター
に近い工業地域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北西方

8.3km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場、倉庫のほか住宅も混在する工業地域である。地域内に格別な変動要因がないことから、当分の間は現
状を維持すると予測する。地価は微増傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の住工混在地域である。需要者は工場や物流倉庫を目的とした地元中小企業が中心で需要は底堅
く、また、閉鎖した工場跡地を住宅地として開発する事例も増えており、開発素地としても魅力がある地域である。し
たがって潜在的な需要は底堅く、取引が成約するまでの市場滞留期間も比較的短くなっている。中心となる価格帯は取
引規模によりばらつきも見られるが㎡単価で概ね６万円程度であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は、工場兼倉庫を前提
に投資採算性を検討したが、当該地域は賃貸目的ではなく自己使用が中心となるため、収益価格は低位に求められた。
以上から本件については、取引事例から検討した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏
まえ、更に最近の経済情勢、不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中 9-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,800 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.9]		 [100.0]
100		 63,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 依然として原材料費の高騰や半導体不足の影
響が見られるが、企業の設備投資は持ち直し
ており、製造業を中心に業績は回復傾向が見
られる。

東名のインターチェンジ近くで交通利便性が
良く、地盤も良好であるため需要は堅調であ
り、地価は微増傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６０５

-76		 浜松市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
西7m、二方路
工業

(70,200)
b Ｋ０６０９

-23		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8.5m市道
、南西5.3m、
角地
工業

(70,200)
c Ｋ０６１２

-9		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.8m市道、
中間画地
工業

(70,200)
d Ｋ０６１０

-68		 浜松市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,498  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
74,980 		 100
[ 125.4]
59,793 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,800 
b (　           ) 
41,916  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
47,039 		 100
[  79.7]
59,020 
59,000 
c (　           ) 
69,845  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,124 		 100
[ 102.4]
68,480 
68,500 
d (　           ) 
53,249  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
56,052 		 100
[  87.4]
64,133 
64,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.7 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  +9.1 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,800 円／㎡]  



浜松中央 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,995,053 
2,503,208 
7,491,845 
6,081,250 
1,410,595 		 （　0.9734）
1,373,073 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     28,021,898 円　　　　（　     18,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫 450.00 Ｓ2 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   1,493 ㎡     33.0 m x   45.3 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場兼倉庫、一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場兼倉庫
450.00 
100.0 
450.00 
942 
423,900 		 3.0  1,271,700 
0.0  0 

 2～ 2		 工場兼倉庫
450.00 
100.0 
450.00 
942 
423,900 		 3.0  1,271,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

847,800 		 2,543,400 
0 
⑨年額支払賃料        847,800 円　×　12ヶ月　＝　      10,173,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,173,600 円　　×　　   2.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       203,472 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,970,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,543,400 円　×　　  98.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,925 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,995,053 円　　　　（　         6,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６１２
　　　　-10		 919  
(     904) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
896 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      944 円/㎡

　月額支払賃料
（　      942 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｋ０６１４
　　　　-2		 981  
(     979) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
991 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 389,200 円  　　　　     97,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 305,208 円  　　　       10,173,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      787,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      827,000 円  　　　　     97,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,300 円  　　　　     97,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,300 円  　　　　     97,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,503,208 円　（　　　　　　         1,677 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 107,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 70 ％　＋　0.0703 ×  20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,081,250 円  
（　　　　　         4,073 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,995,053 円      
②総費用 2,503,208 円      
③純収益　①－② 7,491,845 円      
④建物等に帰属する純収益 6,081,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,410,595 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,373,073 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          920 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,021,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区高丘東一丁目１０９番１８
 0804000355599-0000
2 　浜松市中区高丘東一丁目１０９番１９
 0804000355600-0000
3 　浜松市中区高丘東一丁目１０９番２０
 0804000355601-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考