令和6年1月15日　提出 浜松中央 5-29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 5-29 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区有玉北町字上瀬１１８７番１外 ②地積 　(㎡) 2,154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 店舗兼工場 Ｓ2 低層店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの路線商 業地域 北西22m国道 水道、下水 浜松 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   370 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浜松市の行政区再編により、 令和６年１月１日に東区から 中央区に区名変更。 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 6.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧浜松市北部の各種店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域である。車両交通量は多く、商業繁華性を有するこ とから、沿道型店舗の立地が進んでいるなど、底堅い需要があり、地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市郊外の路線商業地域一円。需要者は地縁性のある法人の他、全国展開している法人である。当地域 は市中心部と旧浜北区をつなぐ幹線道路沿いにあり、また、市街化調整区域内に位置するものの、一定の要件を満たす ことにより店舗等の建築が可能であることから、沿道型店舗の立地が随所に見られ、商業繁華性は市内の中でも比較的 高く、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によりばらつきがあり、見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場における現実の取引価格を基に試算されたものであり、実証的な価格である。対象標準地の存する地域 は市街化調整区域内に位置し、公法上の規制などから、建物は自己利用が前提であり、賃貸を想定することは合理性を 欠くため、収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 5-16                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [123.9] [100.0] 100 86,300  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や建築資材の高騰等、消費者・事業者 双方において懸念事項はあるが、旧東区の商 業地は幹線道路沿いを中心に概ね堅調に推移 している。 令和以降、ドラッグストアやカーディーラー の新規出店など、沿道型店舗の立地が進んで いる。令和５年９月にはオートバイ販売店等 もオープン。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％