別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浜松中央 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-26 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区山下町字山下９４番２
 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所、住宅
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 東12m市道 水道、ガス、下水 浜松

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    75 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地域外縁の繁華性の低い近隣商業地域で、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する
。中心部に近く需要が比較的安定していることから、地価は微増傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市の中心商業地域外縁の商業地域である。需要者は地元中小法人や個人事業者が中心である。近隣地
域は店舗、事務所のほか店舗併用住宅も建ち並ぶ繁華性のやや低い近隣商業地域である。浜松市の中心商業地域に比較
的近いことから、店舗、事務所のほか住宅地としての需要も認められる地域である。市場の中心となる価格帯は、画地
規模によって異なるが、平米当たり１０万円から１２万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は賃貸物件も見られるが、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料が得られないことから収
益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性のある事例から試算しており実
証的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を
踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    114,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[102.0]		 100
[104.3]		 [100.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰の影響はみられるが、コロナ禍から
の経済活動再開の動きにより景気は回復傾向
にあり、商業地の需要は底堅さがみられる。


地域要因に格別の変動はない。中心部近くに
立地することから地価は安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.3
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６０１

-64		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ｋ０６０９

-20		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.7m市道、
西6.6m、角地
商業

(100,400)
c Ｋ０６０７

-55		 浜松市中区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
西2m、二方路
商業

(100,500)
d Ｋ０６０１

-20		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e Ｋ０６０７

-18		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
西7m、角地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
132,703 		 100
[ 124.1]
106,932 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
102,859  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 123.6]
104,752 		 100
[  91.6]
114,358 
114,000 
c (　     70,373) 
108,266  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
117,346 		 100
[ 112.1]
104,680 
105,000 
d (　           ) 
99,765  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
102,514 		 100
[  93.1]
110,112 
110,000 
e (　           ) 
124,139  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
127,563 		 100
[ 118.8]
107,376 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  -0.3 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



浜松中央 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,292,030 
509,220 
1,782,810 
1,466,400 
316,410 		 （　0.9741）
308,215 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,557,766 円　　　　（　     50,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   129 ㎡      6.3 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、フロア貸し ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 入口部分、階段等を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
75.0 
45.00 
2,179 
98,055 		 6.0  588,330 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
60.00 
85.0 
51.00 
2,000 
102,000 		 6.0  612,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
80.0 
96.00 

200,055 		 1,200,330 
0 
⑨年額支払賃料        200,055 円　×　12ヶ月　＝　       2,400,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当可能  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,400,660 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       120,033 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,280,627 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,200,330 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,403 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,292,030 円　　　　（　        17,768 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６１３
　　　　-7		 2,172  
(   2,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,099 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,179 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｋ０６１５
　　　　-5		 2,259  
(   2,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,282 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,000 円  　　　　     20,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 72,020 円  　　　        2,400,660　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      176,800 円  　　　　     20,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         509,220 円　（　　　　　　         3,947 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,466,400 円  
（　　　　　        11,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,292,030 円      
②総費用 509,220 円      
③純収益　①－② 1,782,810 円      
④建物等に帰属する純収益 1,466,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 316,410 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 308,215 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,389 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,557,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区山下町字山下９４番２
 0804000621637-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
浜松中央 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-26 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区山下町字山下９４番２
 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所、住宅
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 東12m市道 水道、ガス、下水 浜松

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    75 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗、事務所を主とする旧来からの商業地域で、地域内に格別な変動要因がないことから、当分の間は現
状を維持すると予測する。地価は微増傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅に比較的近い商業地域、及び遠鉄沿線沿いの商業地域で、需要者は浜松市内の個人事業者、法人等
が中心である。周辺は小売店舗、店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、集客力に優れる店舗はなく、繁華性は
それほど高くない。ただし、市中心部への接近性に優る立地であることから、住宅地としての取引も散見され、土地需
要は概ね安定している。標準地程度の規模の場合、中心となる価格帯は㎡当たり１０～１２万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、小規模店舗、事務所等が見られる地域で、賃貸需要は弱く空き店舗となった場合は空室が長期化する場合
もある。したがって、当該地域は住宅を併用した自己使用目的の取引が多く、容積率を消化していない建物が多いため
、収益性を重視した取引は少ない。以上から、本件については取引事例から検討した比準価格を重視し、収益価格は参
考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    114,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[102.0]		 100
[104.3]		 [100.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの回復が見られ、商業地におけ
る不動産需要も立地による選別化が見られる
ものの、不動産市況は回復傾向にある。


当該地域は、浜松市中心部に近いことから一
定の需要が認められ、地価は微増傾向にある
が、古くからの店舗等が多く繁華性は低い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.3
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６１７

-42		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東28.8m市道、
南4m、角地
準住居

(70,200)
b Ｋ０６１２

-86		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北27m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｋ０６１２

-32		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25m県道、
南西4.3m、
角地
近商

(100,300)
d Ｋ０６０１

-63		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東32m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,746  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
110,557 		 100
[ 102.3]
108,071 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
126,177  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
107,986 		 100
[  94.7]
114,030 
114,000 
c (　           ) 
86,639  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[  99.9]
103,459 		 100
[ 100.4]
103,047 
103,000 
d (　           ) 
90,600  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
107,448 		 100
[  99.9]
107,556 
108,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



浜松中央 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,297,186 
509,382 
1,787,804 
1,466,400 
321,404 		 （　0.9741）
313,080 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,661,277 円　　　　（　     51,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   129 ㎡      6.3 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、フロア貸し、建物階層は需給動向を考慮 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
75.0 
45.00 
2,189 
98,505 		 6.0  591,030 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
60.00 
85.0 
51.00 
2,000 
102,000 		 6.0  612,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
80.0 
96.00 

200,505 		 1,203,030 
0 
⑨年額支払賃料        200,505 円　×　12ヶ月　＝　       2,406,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,406,060 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       120,303 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,285,757 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,203,030 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,429 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,297,186 円　　　　（　        17,808 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６０６
　　　　-4		 2,084  
(   2,079) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
2,010 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,189 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｋ０６１４
　　　　-4		 2,536  
(   2,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
2,388 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,000 円  　　　　     20,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 72,182 円  　　　        2,406,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      176,800 円  　　　　     20,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         509,382 円　（　　　　　　         3,949 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,466,400 円  
（　　　　　        11,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,297,186 円      
②総費用 509,382 円      
③純収益　①－② 1,787,804 円      
④建物等に帰属する純収益 1,466,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 321,404 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 313,080 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,427 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,661,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区山下町字山下９４番２
 0804000621637-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考