別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浜松中央 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-18 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.
鑑定評価額 52,200,000 円  １㎡当たりの価格 431,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区砂山町３２５番８外
 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(90,600)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ8		 中高層事務所等が建
ち並ぶ駅南口接面の
商業地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 浜松近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ東海道本線浜松駅
南方近接
 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前にあり立地的希少性が認められる商業地域として今後も現状を維持するものと予測する。景気回復に伴い需
要は堅調で、地価は当面強含み傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    436,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    383,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅を中心とする普通及び準高度商業地域である。需要者は投資目的で資本投下する法人や個人事
業者が中心である。浜松駅の北側に比べて繁華性はやや劣るが、駅南口至近で広告宣伝効果も期待できる立地条件と利
便性から用途の幅は広く需要は堅調である。標準的規模の土地で総額５，０００万円程度が市場の中心価格帯と考えら
れる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は駅前に存しており、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例から適切な比準を行って求め、市場
性を反映した実証的かつ客観的な価格であり説得力を有する。一方、収益価格は周辺賃料との関連で土地価格を反映し
た賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。以上より、本件では現実の市場性を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    605,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[142.4]		 [100.0]
100		 430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    424,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は足元で緩やかに回復しており、資源価
格高騰等による先行き不透明感は拭えないも
のの、旧中区の商業地の需要は堅調に推移し
ている。

ＪＲ浜松駅の南口至近にあり希少性など立地
条件が優れている。地域要因に特段の変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６０１

-6		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
b Ｋ０６０１

-10		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北40m市道、
南8m、二方路
商業

(100,400)
c Ｋ０６０１

-12		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ｋ０６０１

-49		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東36m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e Ｋ０６０１

-55		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南25m市道、
西5.5m、角地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
243,057  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
327,641 		 100
[  73.8]
443,958 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
444,000 
b (　           ) 
315,436  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
312,343 		 100
[  69.8]
447,483 
447,000 
c (　           ) 
289,179  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
311,705 		 100
[  72.3]
431,127 
431,000 
d (　           ) 
287,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
290,749 		 100
[  69.1]
420,766 
421,000 
e (　           ) 
354,653  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
337,701 		 100
[  77.6]
435,182 
435,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　 -18.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　 -22.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -22.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    436,000 円／㎡]  



浜松中央 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,440,702 
4,964,474 
13,476,228 
11,239,200 
2,237,028 		 （　0.9522）
2,130,098 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     46,306,478 円　　　　（　    383,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 78.00 ＲＣ8 624.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   600 ％   600 ％   121 ㎡      7.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～８階事務所フロア貸し。 ⑦有効率　  76.3 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.00 
50.0 
39.00 
3,680 
143,520 		 6.0  861,120 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
78.00 
80.0 
62.40 
2,706 
168,854 		 6.0  1,013,124 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
624.00 
76.3 
475.80 

1,325,498 		 7,952,988 
0 
⑨年額支払賃料      1,325,498 円　×　12ヶ月　＝　      15,905,976 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     475.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,425,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸条件を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,331,736 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       966,587 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,365,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,952,988 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,553 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,440,702 円　　　　（　       152,402 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６１３
　　　　-3		 2,388  
(   2,368) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,793 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,706 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｋ０６１３
　　　　-9		 2,295  
(   2,272) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,655 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 840,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,933,174 円  　　　       19,331,736　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      427,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,428,000 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,964,474 円　（　　　　　　        41,029 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　     624.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,239,200 円  
（　　　　　        92,886 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,440,702 円      
②総費用 4,964,474 円      
③純収益　①－② 13,476,228 円      
④建物等に帰属する純収益 11,239,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,237,028 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,130,098 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,604 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,306,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     383,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区砂山町３２５番８
 0804000330066-0000
2 　浜松市中区砂山町３２５番９
 0804000330067-0000
3 　浜松市中区砂山町３２５番１０
 0804000330068-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
浜松中央 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-18 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.
鑑定評価額 52,300,000 円  １㎡当たりの価格 432,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区砂山町３２５番８外
 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(90,600)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ8		 中高層事務所等が建
ち並ぶ駅南口接面の
商業地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 浜松近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅南方近接

 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 浜松駅南口至近の中心商業地域である。駅近の立地の優位性によりオフィス需要を中心にビルの稼働率は回復し
ており、地価については強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    442,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    392,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅を中心とする準高度商業地域である。需要者は浜松市内の法人、全国展開を行っている法人等
が中心となる。浜松駅周辺の立地における投資物件や開発素地に対する需要は底堅く、オフィスの賃貸需要も堅調であ
るため、地価の回復傾向が鮮明になってきている。取引価格は利用目的によりばらつきがあるが、中心となる価格帯は
㎡単価で４０～５０万円程度であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は、賃貸経営の投資採
算性を示している。標準地は、中心商業地に位置し今後安定的な賃貸経営が期待できる資産として、資産保有目的で収
益性に基づく価格より高めに取引される傾向がある。以上より取引事例から検討した比準価格を重視し、収益価格を参
考として、更に最近の不動産市場の動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    605,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[143.2]		 [100.0]
100		 428,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    424,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの回復が見られ、商業地におけ
る不動産需要も立地による選別化が見られる
ものの、不動産市況は回復傾向にある。


ＪＲ浜松駅南口に面した稀少性の高い地域で
あり、底堅いオフィス需要を背景に地価は強
含みとなっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６０１

-12		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ｋ０６０１

-51		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c Ｋ０６０１

-92		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東36m市道、
北6m、角地
商業

(100,600)
d Ｋ０６０９

-19		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西40m市道、
北21m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,179  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
311,705 		 100
[  64.6]
482,515 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
483,000 
b (　           ) 
225,660  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
303,588 		 100
[  70.6]
430,011 
430,000 
c (　           ) 
237,035  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
293,970 		 100
[  69.0]
426,043 
426,000 
d (　           ) 
233,298  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
256,452 		 100
[  61.4]
417,674 
418,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -22.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　 -24.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    442,000 円／㎡]  



浜松中央 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,498,163 
4,970,464 
13,527,699 
11,239,200 
2,288,499 		 （　0.9522）
2,179,109 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     47,371,935 円　　　　（　    392,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 78.00 ＲＣ8 624.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   600 ％   600 ％   121 ㎡      7.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所　フロア貸し ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 エントランス、階段等共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.00 
40.0 
31.20 
3,650 
113,880 		 6.0  683,280 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
78.00 
80.0 
62.40 
2,796 
174,470 		 6.0  1,046,820 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
624.00 
75.0 
468.00 

1,335,170 		 8,011,020 
0 
⑨年額支払賃料      1,335,170 円　×　12ヶ月　＝　      16,022,040 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,369,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸条件を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,391,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       969,582 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,422,058 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,011,020 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,105 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,498,163 円　　　　（　       152,877 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６１３
　　　　-3		 2,388  
(   2,368) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,735 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,796 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｋ０６１３
　　　　-9		 2,295  
(   2,272) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,876 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 840,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,939,164 円  　　　       19,391,640　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      427,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,428,000 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,970,464 円　（　　　　　　        41,078 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　     624.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,239,200 円  
（　　　　　        92,886 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,498,163 円      
②総費用 4,970,464 円      
③純収益　①－② 13,527,699 円      
④建物等に帰属する純収益 11,239,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,288,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,179,109 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,009 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,371,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     392,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区砂山町３２５番８
 0804000330066-0000
2 　浜松市中区砂山町３２５番１０
 0804000330068-0000
3 　浜松市中区砂山町３２５番９
 0804000330067-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考